北京2019年11月14日 /美通社/ -- 最近關于凱德集團舉辦“創(chuàng)新SPACE大賽”的消息吸引了業(yè)內(nèi)的廣泛關注，凱德集團（中國）商業(yè)管理首席執(zhí)行官陳培進接受了媒體深度訪談。以下是訪談紀要：
凱德為什么要鼓勵創(chuàng)新？
陳總認為：創(chuàng)新的動力來源于壓力，有壓力才會去創(chuàng)新，壓力來自于沒有資源或資源受限的情況下要想辦法去創(chuàng)造價值，才會想辦法去創(chuàng)新。凱德舉辦創(chuàng)新大賽也不是為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，第一條原則就是需要經(jīng)過實踐驗證有業(yè)績可以證明，而評判標準也使用了資管維度（比如租金收入和投資回報）來強調(diào)創(chuàng)新的目的就是為了創(chuàng)造價值。
他認為凱德的資管體系可以保證做出來的產(chǎn)品達到80分的水準，想要從優(yōu)秀走向卓越，從80分做到接近100分，就必須發(fā)揮個性化的創(chuàng)造力，通過創(chuàng)新來實現(xiàn)。舉幾個這次創(chuàng)新大賽涌現(xiàn)出來的例子來說：
有的是拿租金不好的冷區(qū)來改造，做成街區(qū)或特別的賣場，就能吸引更多人流把場子做熱；有的則是把原來因為季節(jié)原因閑置的空間（比如哈爾濱項目的天臺足球場），按照季節(jié)特點改成其他用途（冬天的足球場變成溜冰場），而只要有人來用，就自然會產(chǎn)生消費；有的甚至把自己的辦公空間拿出來租給共享辦公，再返租回來，不僅提高了空間利用效率，租金上實際還是有的賺。
有的原本活動空間有限，但善于利用場外空間，做成了網(wǎng)紅打卡點，把活動帶到場外去，把場內(nèi)外打通，一樣創(chuàng)造了高人流。有的本來因為市政施工影響了主入口的進出，只能走旁邊的小門，卻正好借機做了改造把小門變成主門，原來的冷區(qū)變成了主入口的旺區(qū)。
這么一些點的想象力一旦打開，就會發(fā)現(xiàn)其實原本以為到頂?shù)氖找婵臻g是可以再突破，做到好上加好的，這就是創(chuàng)新的魅力。
凱德用什么方式來激勵創(chuàng)新？
陳總認為創(chuàng)新是凱德整體一直都在做的事情。他認為最有生命力的創(chuàng)新就是好用的創(chuàng)新，立竿見影、能夠幫助基層做到業(yè)務提升的創(chuàng)新，不用你去推廣，大家自然就會主動學習。開放共享的學習平臺也會形成很好的示范作用，讓彼此激發(fā)更多的靈感。管理之道并非只是管控，做好頂層設計，讓大家的創(chuàng)新有方向性，再順勢引導就往往事半功倍，大道之行就是順水推舟。
創(chuàng)新一定是自下而上，基于神經(jīng)末梢對市場的感知而發(fā)生的。對于創(chuàng)新最好的態(tài)度就是讓它自然發(fā)生，通過不斷的總結(jié)、借鑒、輔導、沉淀而成為可以復制的模式。創(chuàng)新大賽是一種方法，通過分享和學習，讓彼此看見，這既是一種鼓勵，也傳導著企業(yè)的價值觀。凱德成立了卓越中心，會把這些創(chuàng)新案例沉淀為知識管理，相信經(jīng)過不斷的累積就會讓創(chuàng)新變成一種常態(tài)。
凱德孵化出來的創(chuàng)新力將會如何轉(zhuǎn)變成資管力？
陳總認為：資管有兩個很重要的指標就是凈收益和人流，凈收益就是收入減成本，其中：收入來自于租金，租戶能付你租金是因為他的業(yè)績好；成本來自于運營成本和維護成本等，成本上能有效壓縮也是收益的增加。資管的目的無非就是開源節(jié)流。增加租金有很多辦法，針對存量租約空間的到期調(diào)增是一種辦法，但畢竟空間有限，有沒有可能創(chuàng)造出可以利用的新空間，有沒有可能通過共享的使用把閑置的時間也用起來，有沒有可能通過方法帶動人流的增長，從無到有產(chǎn)生新收益？這就是創(chuàng)新為資管創(chuàng)造的價值，這也是資管人眼中的創(chuàng)新抓手。
凱德愿意孵化并投資創(chuàng)新，卻不會把重點放在讓他們成為獨立的業(yè)務發(fā)展，而是為整體資產(chǎn)的增值服務。
比如凱德認為數(shù)字化是不可逆轉(zhuǎn)的方向，必須堅定的去擁抱。但凱德并不會像有些企業(yè)一樣為了數(shù)字化而數(shù)字化，或者為了某個資本市場概念而推行，而是會讓所有用的人（無論是消費客戶、商戶還是管理人員）感到好用來主動使用（比如商戶會因為這個系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)支持能帶來更好的生意而主動加入系統(tǒng)）?？梢园旬a(chǎn)業(yè)園、寫字樓、商場、酒店、服務式公寓等業(yè)態(tài)的客戶群打通，通過社群化服務，增大客戶的粘性。
比如凱德也會做共享空間，但并不認為共享辦公作為獨立核算的業(yè)務有什么特別的價值，靠租金或靠服務都很難自成體系，但是放在一個大的辦公系統(tǒng)里看就會發(fā)現(xiàn)不一樣的價值，它可以提高整體物業(yè)的服務水平，它可以為大客戶的周轉(zhuǎn)提供騰挪空間留住客戶，它可以解決客戶臨時增加的體外辦公需求（比如短期的上市盡調(diào)），它也可以成為所有租戶的配套服務，從而減少各自的配套面積需求（比如會議室），讓客戶的租賃面積更有效率，因而能承擔更高的租金，算大帳才能明白共享辦公的合理價值就在于提供了增值服務。
比如凱德也有自己的創(chuàng)投基金，也會去看外部的創(chuàng)新項目，但只看和主體業(yè)務有關聯(lián)的項目。凱德的創(chuàng)投優(yōu)勢在于平臺，有豐富的應用場景，適合在這樣的平臺、應用場景發(fā)揮作用的凱德才會去投。凱德投資的項目一定要與凱德的主體業(yè)務形成協(xié)同，或者能夠產(chǎn)生更好的客戶體驗或效率提升，或者能夠孵化好的零售業(yè)態(tài)來為整個場子加分。凱德并不會投那些所謂“網(wǎng)紅”業(yè)態(tài)，而更看重具有自我更新、升級迭代能力的，這樣的經(jīng)歷過市場檢驗，才能活得長。
凱德如何能保持持久的競爭優(yōu)勢？
陳總認為：現(xiàn)在市場的消費理念變化極大，人們的需求不停的在變，不創(chuàng)新就意味著會失去市場。而你不去創(chuàng)新，并不意味著競爭對手就不會創(chuàng)新，所以創(chuàng)新就是競爭力。一個好的行業(yè)領跑者需要一直保持在行業(yè)前列，但不要跑的太遠以至于脫離正賽，創(chuàng)新要有度，不要動輒顛覆式創(chuàng)新，真正好的創(chuàng)新一定是循序漸進，因地制宜。
他認為真正創(chuàng)新的是人，創(chuàng)新不是管理出來的，也不是通過上層指令推動的，好的管理者只要給予基層足夠的發(fā)揮空間，創(chuàng)新就自然會發(fā)生。凱德的創(chuàng)新之所以成功率相對較高正是因為有了資管思維，有了考核壓力，所以一切的創(chuàng)新出發(fā)都會事先做好調(diào)研、比較、算賬的工作，自然也就不容易失敗。凱德資管的標準化在模式，而不在形式，產(chǎn)品需要個性化，并不需要觀感上的一樣，商業(yè)地產(chǎn)又不是閱兵，不一樣才對。創(chuàng)新可以分享而不可以復制，可以啟發(fā)而不能灌輸，凱德就用知識管理來建立系統(tǒng)性的分享，通過大數(shù)據(jù)的指導來激發(fā)在地化的創(chuàng)新。凱德如果說與眾不同，就在于這一張一弛之間的把握比別人做的更好一點吧。
