上海2022年9月15日 /美通社/ -- 9月14日，由易居?克而瑞舉辦的第六屆地新引力峰會(huì)在滬召開(kāi)。旭輝瓴寓憑借長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展表現(xiàn)以及引領(lǐng)行業(yè)的代表性突破，斬獲住房租賃行業(yè)"2021-2022年度實(shí)力標(biāo)桿"獎(jiǎng)。峰會(huì)上，旭輝瓴寓CEO張愛(ài)華受邀做主題分享，從資管角度講述瓴寓是如何通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)解決行業(yè)盈利難題的。
承接國(guó)家"房住不炒、租售并舉"的頂層設(shè)計(jì)，解決青年人、新市民的住房問(wèn)題是近年來(lái)各地方政府的職責(zé)所在，也是提高城市競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。以上海為例，既要保障合理供應(yīng)、合理選址、合理控制租金，還要能享受美好生活，滿足青年人的住房需求，促進(jìn)安居樂(lè)業(yè)。張愛(ài)華在分享時(shí)談到，
"做租賃企業(yè)每天都在面對(duì)不同的變化與挑戰(zhàn)，唯有使命與情懷不變，那就是為新市民、青年人提供另一種可負(fù)擔(dān)的美好生活選擇，不再為買(mǎi)房困擾。但光有使命不夠，行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展必須建立在合理回報(bào)上，創(chuàng)造出為市場(chǎng)認(rèn)可的商業(yè)價(jià)值同樣是從業(yè)者亟需攻克的難題。"
那什么是這個(gè)行業(yè)合理的回報(bào)？張愛(ài)華列出了三條標(biāo)準(zhǔn)：期間凈租金大于銀行融資成本；穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期滿足REITs退出回報(bào)；EU在5-6%。"高質(zhì)量的空間產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品可以有效地滿足社會(huì)效益，而解決經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素是租金。"張愛(ài)華指出資產(chǎn)回報(bào)率公式中大部分?jǐn)?shù)值為定量，唯一的變量值，或者說(shuō)決定租賃項(xiàng)目成敗的核心點(diǎn)是租金。
租金由何而來(lái)？地段價(jià)格是定量占比的70%，準(zhǔn)確定位后的產(chǎn)品有一定溢價(jià)，占比在20%~30%。最后是運(yùn)營(yíng)，通過(guò)服務(wù)的改善及提升，占比10%上下。如何做到租金最大化，旭輝瓴寓給出的答案是：合理的定位，高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品以及高效的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。
"實(shí)踐證明，租賃大社區(qū)產(chǎn)品是同時(shí)滿足社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)解。"
張愛(ài)華表示，租賃本身是一對(duì)矛盾體。從租戶的角度出發(fā)，希望租金在承受范圍以?xún)?nèi)，即月收入的30%，同時(shí)又想實(shí)現(xiàn)租住的多生活場(chǎng)景。這恰與租賃企業(yè)的算賬邏輯相悖，因?yàn)闈M足了空間要求，就不可避免導(dǎo)致成本高而坪效低。因此，產(chǎn)品設(shè)計(jì)成為項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵要素，不僅要支撐用戶低價(jià)格高品質(zhì)的生活需求，更要匹配企業(yè)的盈利訴求。
產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，旭輝瓴寓將空間分為獨(dú)享、共享及配套三個(gè)維度。通過(guò)數(shù)據(jù)采集，還原住戶真實(shí)生活場(chǎng)景的使用頻率，高頻使用的場(chǎng)景如洗漱、工作、睡覺(jué)盡可能地放大；而相對(duì)低頻的功能項(xiàng)如會(huì)客、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)等則由公共區(qū)域完成。結(jié)合調(diào)性商業(yè)，形成一個(gè)有活力有文化的社區(qū)氛圍，并最終達(dá)到租金與體驗(yàn)上的雙重平衡。
而運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，張愛(ài)華再次強(qiáng)調(diào)了社區(qū)文化的重要性，"現(xiàn)代年輕人不喜歡被約束被管理，所以瓴寓在社群打造上摒棄各種要求與規(guī)定，更多以‘自主自發(fā)'為核心。"通過(guò)相同的愛(ài)好與價(jià)值觀鏈接居住在社區(qū)的年輕人，旭輝瓴寓構(gòu)建一個(gè)有歸屬感和認(rèn)同感的社區(qū)。租戶委員會(huì)、社區(qū)公約與社團(tuán)聯(lián)盟互為支撐，為租戶搭建精神橋梁、營(yíng)造和諧氛圍，同時(shí)讓租戶的生活多姿多彩。
張愛(ài)華最后總結(jié)，盡管租賃市場(chǎng)仍舊面臨著諸多困難，但政策端的支持，包括保障性租賃住房的全力供應(yīng)，都預(yù)示著行業(yè)道路正穩(wěn)步邁向成熟，帶給企業(yè)極大的信心與希望。作為行業(yè)踐行者，旭輝瓴寓也將不斷探索，用產(chǎn)品與服務(wù)持續(xù)引領(lǐng)住房租賃市場(chǎng)。
