上海2010年7月23日電 /美通社亞洲/ -- 自4月新政出臺以來，對內(nèi)地樓市強(qiáng)有力的政府調(diào)控效果顯著，往年同期火爆的樓市不復(fù)存在，各方在博弈中選擇觀望。多方論調(diào)交戰(zhàn)不休，甚至引發(fā)了“拐點(diǎn)到來”的驚呼。然而，從現(xiàn)階段情況來看，拐點(diǎn)似乎仍是未知之?dāng)?shù)，但可以確定的是，量跌價(jià)未跌的膠著局面已然確定。
根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，新政后3月，是新一輪變化的重點(diǎn)預(yù)測期。4月調(diào)控經(jīng)過三個(gè)月的多方博弈基本進(jìn)入穩(wěn)定期。未來樓市的走向和政府的心理動態(tài)，在七月初這個(gè)時(shí)間段，顯得尤為重要。知名房產(chǎn)網(wǎng)站愛房網(wǎng)研究了2010年下半年內(nèi)地樓市動態(tài)：
樓市調(diào)控必將繼續(xù)，新政出臺指日可待
據(jù)愛房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，以北京地區(qū)為例，北京市商品房成交量從新政前的8000-9000套下調(diào)到了新政以后的4000余套，5月份為4028套。盡管如此，房價(jià)仍沒有發(fā)生太大的調(diào)整。5月份普通商品房均價(jià)為23140元/平方米，6月份普通商品房均價(jià)為22310元/平方米，而3月份預(yù)售商品房均價(jià)為22885元/平方米。北京5、6月份預(yù)售商品房均價(jià)沒有發(fā)生幅度性調(diào)整。
“新政之后，其實(shí)房價(jià)并沒有大降，這與國家調(diào)控的初衷是不符的，所以我預(yù)測下半年樓市調(diào)控肯定還會持續(xù)?！睈鄯烤W(wǎng)資深分析師認(rèn)為，從長期來看，政府會加大保障房力度和進(jìn)行土地變革；從短期來看，政府會延續(xù)此前的調(diào)控。而隨著房價(jià)下降預(yù)期加強(qiáng)，開發(fā)商也不會持續(xù)硬扛房價(jià)。
同時(shí)，分析師也表示，目前，盡管房價(jià)下降幅度有限，但下降必然是大勢所趨，房地產(chǎn)市場已經(jīng)重回深度調(diào)整通道，消費(fèi)者繼續(xù)觀望乃至棄購，市氣持續(xù)低迷，成交量加速下降，甚至不少樓盤出現(xiàn)了“零成交”。基于種種信號來看，中央政府在今年內(nèi)幾乎不可能改變對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度和目的，因而房地產(chǎn)調(diào)控政策也不可能有大的改變，調(diào)控可能還將深化，政策效力還將持續(xù)發(fā)酵，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)預(yù)期。
“量為價(jià)先”，房價(jià)下跌滯后期預(yù)測達(dá)3月
從愛房網(wǎng)全國數(shù)據(jù)庫中可以看到，4月房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，5月30個(gè)重點(diǎn)城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半；6月在此基礎(chǔ)上，北京、天津等多數(shù)城市樓市成交量仍繼續(xù)下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍處于低位。樓市調(diào)整進(jìn)入膠著僵局。
按照樓市“量為價(jià)先”的規(guī)律，“量跌”到“價(jià)跌”的滯后期至少3個(gè)月；在價(jià)格聯(lián)動中，一線城市降價(jià)擴(kuò)散到二三線城市，也需要1－2個(gè)月。愛房網(wǎng)資深分析師表示，對于開發(fā)商來說，降價(jià)不僅僅是一種簡單促銷的手段，而應(yīng)該是綜合考慮下的必然選擇。在政府不斷的強(qiáng)有力的政策調(diào)控下，降價(jià)作為政府調(diào)控的目的必然成為最終結(jié)果，而各方特別是消費(fèi)者緊張觀望的僵局，從側(cè)面也反映了消費(fèi)者對房價(jià)下跌的必然信心。
事實(shí)證明，在政府意圖較為明確的樓市調(diào)整過程中，誰先降價(jià)，誰先受益。比如兩年前，樓市因政府宏觀調(diào)控進(jìn)行市場調(diào)整，萬科率先在長三角及廣深等地掀起降價(jià)潮，結(jié)果該公司在全國住宅市場所占份額比2007年增長了13%，并且在上海、深圳等9個(gè)城市的市場占有率均排在首位。其他追隨萬科降價(jià)的大開發(fā)商，市場占有率也有所提升。還有，新“國十條”出臺后僅僅不過20天，恒大地產(chǎn)即在多個(gè)城市進(jìn)行八五折降價(jià)營銷。2008年秋，正是同樣力度的促銷令恒大度過了“上市之劫”，這一次，恒大急于成為降價(jià)“領(lǐng)頭羊”，顯然是為先發(fā)制人，占領(lǐng)更多的市場份額。
變數(shù)依然存在，消費(fèi)者開放商角力未消
但分析師提醒大家，近幾日房租暴漲是一個(gè)不可忽視的預(yù)警信號。樓市調(diào)控政策出臺以來，隨著住房銷量的大幅下滑，房租卻在較大幅度地上升。這就意味著，住房需求的剛性矛盾更加突出了。房價(jià)下降和銷量下滑，并不是市場內(nèi)在因素而是政策外力的強(qiáng)制作用的結(jié)果，住房消費(fèi)在外力的作用下被非理性地抑制了。長此以往，消費(fèi)者與開發(fā)商的利益博弈，會最終以消費(fèi)者的無力長期對抗而宣告結(jié)束。更重要的是，房價(jià)下降和房租上漲同步出現(xiàn)，會向市場傳遞出錯(cuò)誤的信號，即投資房產(chǎn)的獲利空間很大，從而變相地鼓勵(lì)投資者、炒房客投資住房，使供求關(guān)系更加緊張，房價(jià)調(diào)控難度更大。
而不可否認(rèn)的是，與上輪宏觀調(diào)控相比，在經(jīng)過了去年的“大牛市”后，不少開發(fā)商的資金更為充沛，準(zhǔn)備也更為充足。但在政府基調(diào)已定的情況下，大局觀遠(yuǎn)比目前利益來的穩(wěn)妥，“主動跟進(jìn)”也遠(yuǎn)比“對抗”來得更為積極有效。與其殫精竭慮地與購房者在高房價(jià)上進(jìn)行博弈，不如適度降價(jià)以換來資金的快速周轉(zhuǎn)，從而購進(jìn)價(jià)格已下跌的土地資源。因此，愛房網(wǎng)分析師建議開放商不妨放開思維，在政策的范圍內(nèi)有效降價(jià)處理，從而獲得更高層次的收益。
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