旭輝瓴寓再獲住房租賃行業(yè)“年度實(shí)力標(biāo)桿獎(jiǎng)”

上海2021年6月10日 /美通社/ -- 6月9日，由易居·克而瑞舉辦的第五屆地新引力峰會(huì)在上海召開(kāi)。旭輝瓴寓憑借過(guò)往一年在租賃住房行業(yè)扎實(shí)穩(wěn)健的發(fā)展表現(xiàn)以及優(yōu)秀的客戶(hù)口碑，斬獲“2020-2021行業(yè)年度實(shí)力標(biāo)桿獎(jiǎng)”。

峰會(huì)上，旭輝瓴寓CEO張愛(ài)華作為行業(yè)代表開(kāi)啟下半場(chǎng)“聚力煥新”篇章，從資管角度與在座參會(huì)者分享了新環(huán)境下租賃企業(yè)的煥新之路。

張愛(ài)華首先就租賃市場(chǎng)的現(xiàn)有矛盾展開(kāi)。隨著一二線城市購(gòu)房難度不斷提升，大部分未滿(mǎn)足購(gòu)房條件的人只能選擇租房生活。對(duì)于租房矛盾，除了個(gè)別企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致，更多反映在人民日益增長(zhǎng)的美好生活需求與租賃市場(chǎng)不平衡、不充分的發(fā)展之間。包括了超長(zhǎng)通勤距離以及租賃產(chǎn)品供給形態(tài)單一等問(wèn)題。租客時(shí)?？紤]的是如何在基礎(chǔ)生活與美好生活之間取舍，而租賃企業(yè)則需要思索如何維持初心與盈利之間的平衡。

需求催生潛力，供應(yīng)奠定基底。近年來(lái)，“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉”的行業(yè)頂層設(shè)計(jì)方向從未改變。在政府部門(mén)有序的扶持與監(jiān)管之下，租賃市場(chǎng)正逐步邁向市場(chǎng)化、機(jī)構(gòu)化、證券化。

同時(shí)伴隨租賃觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多年輕人接受租房解決居住。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出下降，但居住消費(fèi)支出依然有所上升，足見(jiàn)國(guó)民居住消費(fèi)升級(jí)、居住條件改善、租房意愿均有所增強(qiáng)；而在供給端，匹配品質(zhì)化、多元化需求的租賃社區(qū)產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生，更低的生活成本，更完善的生活配套，滿(mǎn)足客群更長(zhǎng)期的穩(wěn)定居住。

單解決需求與供應(yīng)的矛盾還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，可持續(xù)健康的發(fā)展才是租賃行業(yè)的長(zhǎng)久之計(jì)。張愛(ài)華認(rèn)為，形成高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)并具備流動(dòng)性，租賃住房市場(chǎng)或?qū)⒊蔀椴粍?dòng)產(chǎn)資管的下一輪機(jī)遇?？v觀過(guò)去十多年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的演變，不難發(fā)現(xiàn)大類(lèi)資產(chǎn)啟動(dòng)和爆發(fā)的條件，包括堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)、專(zhuān)業(yè)的資管人、政策扶持以及金融助推。以物流和數(shù)據(jù)資產(chǎn)為例，爆發(fā)點(diǎn)均是依賴(lài)于不動(dòng)產(chǎn)信托基金REITs的助力。

而資產(chǎn)管理真正考驗(yàn)的是企業(yè)在拿到同等資產(chǎn)情況下，做好運(yùn)營(yíng)以及形成金融產(chǎn)品的能力。張愛(ài)華指出，能夠形成高于期望的回報(bào)率且穩(wěn)定性夠強(qiáng)，投資人才會(huì)放心選擇。她認(rèn)為，如果將形成資產(chǎn)的能力分為三個(gè)階段看，投資階段、產(chǎn)品階段和運(yùn)營(yíng)階段。投資階段基本決定了項(xiàng)目70%的成功，產(chǎn)品從頂層設(shè)計(jì)到落地則占因素的20%，最后10%是運(yùn)營(yíng)。

投資階段的判斷，一點(diǎn)偏差都有可能導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值判斷的重大失誤，尤其是資產(chǎn)投入類(lèi)的決策判斷。要做到精準(zhǔn)決策，必須用技術(shù)驅(qū)動(dòng)。張愛(ài)華介紹道，瓴寓早在成立之初就堅(jiān)定不移地打造自有數(shù)字化系統(tǒng)，以支撐從投拓到運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。其中公司自開(kāi)發(fā)的投資決策系統(tǒng)，可實(shí)時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)供需情況，覆蓋主流市場(chǎng)房源達(dá)到千萬(wàn)間級(jí)別，總數(shù)據(jù)量上億，結(jié)合自研的人工智能算法，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定價(jià)。

在產(chǎn)品端，瓴寓通過(guò)系統(tǒng)采集超過(guò)百個(gè)維度的產(chǎn)品信息和用戶(hù)行為信息，利用數(shù)字化技術(shù)對(duì)空間產(chǎn)品進(jìn)行建模和分析，用人工智能技術(shù)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各個(gè)維度進(jìn)行定性和定量的分析，從用戶(hù)使用場(chǎng)景和習(xí)慣出發(fā)，給出產(chǎn)品坪效提升的優(yōu)化方向。比如用戶(hù)高頻使用的產(chǎn)品，追求完美呈現(xiàn)；中頻使用的產(chǎn)品，提倡分時(shí)共享；低頻使用的則鏈接第三方服務(wù)解決。

而在運(yùn)營(yíng)端，瓴寓有收益管理系統(tǒng)、銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)支撐日常工作。系統(tǒng)可以根據(jù)人口流動(dòng)、區(qū)域競(jìng)品、季節(jié)性和周期性因素結(jié)合自身的產(chǎn)品特性，分析和預(yù)測(cè)不同價(jià)格條件下的銷(xiāo)售情況，實(shí)現(xiàn)價(jià)格和出租率之間的動(dòng)態(tài)均衡，達(dá)到最優(yōu)的收益管控。同時(shí)，自研網(wǎng)關(guān)平臺(tái)支持智能門(mén)鎖、智能水電表、安防監(jiān)控等智能設(shè)備的接入和遠(yuǎn)程管理，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程和客戶(hù)服務(wù)全流程線上化高效管理。瓴寓認(rèn)為，在數(shù)字化水平的不斷提升下，未來(lái)運(yùn)營(yíng)人員做得更多的事情，應(yīng)該是建立與客戶(hù)之間的情感鏈接。

“數(shù)據(jù)是有時(shí)間護(hù)城河的，每個(gè)環(huán)節(jié)做到極致，疊加在一起自然而然就與其他人拉開(kāi)了差距。”張愛(ài)華強(qiáng)調(diào)，旭輝瓴寓始終定位自己是一個(gè)長(zhǎng)鏈條的整合者，希望成為具有開(kāi)發(fā)能力的資產(chǎn)管理人及基金管理人。這類(lèi)復(fù)合型角色是目前市場(chǎng)上所稀缺的，不僅要求涵蓋“投融建管退”的全業(yè)務(wù)線能力，還能深諳金融助推資產(chǎn)賦能的邏輯，幫助行業(yè)探索更好的商業(yè)模式，鏈條越長(zhǎng)形成的壁壘也越高。

以浦江華僑城柚米社區(qū)為例，張愛(ài)華解析了旭輝瓴寓對(duì)長(zhǎng)鏈條整合者的思考和實(shí)踐。作為瓴寓旗下第一個(gè)集居住、生活、商業(yè)配套于一體的“住房租賃社區(qū)”產(chǎn)品，自去年8月一期開(kāi)業(yè)到今年二期投入市場(chǎng)，均價(jià)3360元/月，項(xiàng)目整體出租率超95%。華僑城柚米社區(qū)的成功不僅是住房租賃社區(qū)模型的成功，更是瓴寓對(duì)于資產(chǎn)項(xiàng)目的又一次行之有效的管理。

在分享最后張愛(ài)華說(shuō)到，作為行業(yè)參與主體，解決好社會(huì)責(zé)任和商業(yè)價(jià)值這對(duì)矛盾才能真正實(shí)現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。一方面從產(chǎn)品定位上要切實(shí)匹配客群能負(fù)擔(dān)的價(jià)格和功能需求，另外一方面具備全鏈條的資產(chǎn)管理能力，確保在投融建管退每一個(gè)環(huán)節(jié)有解決方案。而底層需要科技賦能實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)決策、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)助力資產(chǎn)價(jià)值最大化，這才是未來(lái)REITs底層資產(chǎn)管理人的價(jià)值所在。