2015年第三季度，上海樓市政策發(fā)生了一些變化。7月份上海新出了人才新政20條，定向微調(diào)非滬籍限購；8月份，央行第四次降息、全面推廣學區(qū)集團化辦學；9月份，住建部發(fā)文推公積金異地貸款，上海暫未落地。除此之外，不斷有新地王的誕生，甚至在9月初的時候關于閘北靜安合并的消息在網(wǎng)上瘋傳。
不管是政策上的變化也好，市場上的變化也罷，對我們購房者的買房決策和心態(tài)會不會有所影響呢？為此，我們盤點了7-9月份搜房網(wǎng)產(chǎn)生的樓盤點評，試圖從中發(fā)現(xiàn)一些端倪。
2015年7-9月，上海搜房網(wǎng)的1096個樓盤共計產(chǎn)生樓盤點評22521條，除回復之外，共計產(chǎn)生主點評16960條，點評用戶達到21860個。大量的真實意見表達的樣本，是促使上海搜房網(wǎng)再次盤點購房者選擇喜好的主要原因。
在篩除和不損害購房者意見的梳理之后，搜房網(wǎng)這次共計篩選出59個被提及了33527次的關鍵詞，延續(xù)之前一貫的做法，我們將其分成十大類進行盤點。
為了盡量的保證購房者點評意見和內(nèi)容的不因篩選受損，以及更大幅度的提供給其他購房者置業(yè)建議，凡是被提及50次以上的關鍵詞幾乎都囊括進了此次總結。
對比年中時的總結來看，相比較價格，購房者開始更加關注能夠切實影響到自身居住體驗的因素，比如配套、環(huán)境和交通；從購房者對于“潛力”這一因素的關注度來看，第三季度購房投資的占比是有所上升的；購房者對于房屋質量的關注度有所上升，集中體現(xiàn)在房企品牌和房屋品質上。
一、配套因素，成為購房者提及最多的關鍵詞
1-6月的樓盤點評數(shù)據(jù)篩選中，交通因素是被購房者提及最多的關鍵詞，然而，在7-9月搜房網(wǎng)產(chǎn)生的18138條樓盤點評中，配套一躍成為最受購房者關注的因素了。
關于配套，涉及的關鍵詞包括“配套、學校、學區(qū)、幼兒園、小學、教育、附贈、車位、車庫”9個，共被提及7373次。
小區(qū)內(nèi)部的配套設施，及其小區(qū)周邊的生活配套和教育配套等等，都會很大程度上影響到我們的居住舒適度，受到如此的關注其實也是毋庸置疑的。
比如說，ID為“搜房王雙玉”的購房者對金地自在城3期的點評如下：
已有的三湘商業(yè)廣場和大潤發(fā)可以滿足日常生活的需求，而其他著名開放商如保利、綠地、建發(fā)等將在周邊建成幾十萬方的商業(yè)綜合體，豐富住戶的各種購物、娛樂需求。周圍已有8所幼兒園、2所小學和一所中學。根據(jù)政府的十二五規(guī)劃，將從市區(qū)引進三所老牌優(yōu)質學校有瑞金一路幼兒園、復興路第三小學和啟秀實驗中學，豐富并提升泗涇區(qū)域未來的教育資源。距離泗涇醫(yī)院150米左右。
ID為“kangzhier”對上坤旭輝墅的點評如下：
配置了地下雙車位，一般只有獨棟別墅才有的配置，如果有兩輛車這點是非常實用的。現(xiàn)在很多小區(qū)停車難問題很突出，小區(qū)里的車子到處亂停，把小區(qū)環(huán)境弄得很差。
二、環(huán)境方面，除過綠化，購房者尤其關注周邊是否有公園
此次篩選中，環(huán)境方面涉及到的“環(huán)境、綠化、公園、空氣”共被提及6853次，僅次于配套因素，排在購房者關注因素的第二位。
其實不難理解，在環(huán)境問題日益嚴重的今天，我們會更傾向于生活在環(huán)境宜人、空氣清新的地方。綠化率能在一定程度上反映出小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境，而小區(qū)附近有公園的話也就意味著周邊環(huán)境也是相當不錯的。
比如說，ID為“亭榭染月1992”對同潤菲詩艾倫的點評如下：
在泗涇古鎮(zhèn)，環(huán)境是真心好啊。走進去感覺心情很舒服，綠化率很好，像走在花園里。有小橋河流，邊上綠草如茵樹木茂盛，確實很適合居住遠離城市喧鬧。跟周邊幾個樓盤相比最大優(yōu)勢是便宜，環(huán)境。
ID為“zhilala”對金地天地云墅的點評如下：
距離顧村公園倒是挺近的，這一帶就是寶山密集的住宅開發(fā)區(qū)，還不錯吧，反正覺得顧村公園挺好玩的，印象可以，BBQ或者帶孩子搭帳篷郊游。
三、交通方面，離地鐵站的距離遠近頗受關注
7-9月份產(chǎn)生的18138條樓盤點評中，共有4662條提到了交通方面的因素。包括“交通、地鐵、公交、出行、自駕、開車、班車”7個關鍵詞。
交通的便利與否將直接影響到我們的生活和工作，因此，購房者在看房選房的過程中，不可避免地將視線放在了樓盤離地鐵站的距離、公交線路和自駕路線等方面。
比如說，ID為“花非花蝶非蝶”的購房者對萬科翡翠公園的點評如下：
項目距離最近的地鐵站金科路5km，駕車需10min車程，步行是完全不切實際的。且周邊公交系統(tǒng)也不夠完善，沒有可以通往市區(qū)的線路，總體看來，項目周邊交通目前還需待發(fā)展，未來項目業(yè)主會比較依賴自駕。
ID為“醬油是糧食做滴”對盤古嘉德的點評如下：
距離11號線白銀路站約1.5公里，步行15分鐘左右可到。公交出行主要依托嘉定區(qū)內(nèi)公交，線路多且通行范圍較廣，能基本滿足出行需求；項目周邊有沈海高速和繞城高速。
四、價格方面，除過“便宜”，購房者更關注“性價比”
相較于交通，購房者對于價格這一因素，提及最多的集中在“便宜”和“性價比”，而以我們的判斷來看，便宜，更多的是建立在性價比能夠成立的基礎之上，相對來說，有性價比、價格合理的樓盤會更受購房者喜愛。
比如說，ID為“liwanning123”對保利葉之林的點評如下：
一分價錢一分貨，保利同比周邊算便宜的，價格和品質是成正比的，畢竟是品牌開發(fā)商不會砸自己的招牌，質量肯定不會差。
ID為“sf小唐”對金地自在城3期的點評如下：
板塊內(nèi)性價比比較高的樓盤，80-108平2-3房，還都是精裝修，每個房間都送飄窗，使用面積又多了好幾平，精裝可以免去不少煩惱??！社區(qū)自己也有風情街，地鐵步行就能到，軌交旁就是商業(yè)，醫(yī)院也在附近，學校話，周邊也都有， 2期小區(qū)也說要建。生活配套齊全，交通方便，地段內(nèi)的性價比比較高的樓盤??！
五、戶型方面，購房者更關注“采光”等細節(jié)
提取關鍵詞：采光（1068條）、精裝（709條）、房型（582條）、小戶型（266條）、戶型設計（228條）、毛坯（201條）、現(xiàn)房（158條）、層高（149條）。
全部18138次點評關鍵詞中，共有3361次提到關于戶型方面的信息。購房者對于戶型的了解基本上大多來源于樣板間，戶型設計是否合理、是否精裝、采光如何等等這些信息都能從樣板間得到。
比如說，ID為“newhouse91961845”對仁恒東郊花園的點評如下：
3月底買了套小戶型，那時候售樓中心只有我們和另一家在談判，仁恒精裝樣板把我打動了，省了裝修了，中央空調(diào)，地暖，廚房電器都具體到型號全寫在合同里了。另外周邊環(huán)境不錯，我最煩家周圍亂糟糟全是人，希望以后發(fā)展起來把東邊的一個金橋進出口加工區(qū)搬走，否則大貨太多。
ID為“電燈泡12345”對華潤中央公園的點評如下：
建議大家可以買在這里，這里真的很適合居住。環(huán)境空氣都很好，房間采光視野都不錯。用的綠化也都很舒服，交通的話也不錯，還有個五彩城。
六、地段相關，新城和市區(qū)成為最大關注點
提取關鍵詞：地段（1030條）、新城（549條）、市區(qū)（357條）、中環(huán)（226條）、內(nèi)環(huán)（138條）、市中心（128條）、外環(huán)（56條）、偏遠（53條）。
相較于其他子關鍵詞，此次兩大關鍵詞更為我們看中，其一為新城，隨著人口遷移，上海此前所謂的“九大空城”目前已經(jīng)成為購房者選擇的主力，而相對該關鍵詞，令人出乎意料的則是“市區(qū)”，或許在一定程度上表明2015年換房需求的增加，市區(qū)成為另一個選擇點。
比如說，ID為“soufun-s119626976”對上實海上薈的點評如下：
總體來說，這個樓盤還是比較不錯的，地段位于滬宜公路和雙單路路口，雖然不靠近地鐵站，但是公交線路還是比較多，嘉定15路10分鐘左右可以到嘉定新城和馬陸地鐵站，滬唐專線可以看到南翔地鐵站，生活配套，走路5分鐘可到沃爾瑪超市，旁邊的大融城已經(jīng)招商超過80%，里面確定的有樂購超市，影院，還是很期待的……
ID為“sfhbm”對萬科海上傳奇的點評如下：
房子旁邊3個地鐵口，交通很方便，我在市區(qū)上班，開車過去20分鐘，正好去的時候，萬科的商業(yè)海上傳奇2049開業(yè)，現(xiàn)場人氣火爆，根本進不去，萬科的商業(yè)總是伴隨著住宅，還有復地萬科活力城也會建好交付，未來還有13號線，18號線通車，未來交通四通八達，想想這個價位，在這么大的潛力下，還是可以接受的。
七、生活方面，物業(yè)服務直接影響到居住體驗
提取關鍵詞：物業(yè)（966條）、成熟（285條）、會所（145條）、超市（134條）、購物（129條）、噪音（106條）、高架（90條）、體量（75條）。
此次總結，我們依舊延續(xù)了“生活”這一關鍵詞的篩選。生活相關的因素對于購房者有強烈的適用性和實用性，物業(yè)服務水平、高架、噪音等等會直接影響到購房者日后的居住舒適度，而能做出這種判斷的，往往是在周圍有過生活或者多期項目的搜房網(wǎng)網(wǎng)友，因此其點評的借鑒意義更加明顯。
比如說，ID為“千尺之塵”對合景萬景峰的點評如下：
物業(yè)類型比較豐富，有住宅、公寓、loft，旁邊有個奉賢標志性的上海之魚，已經(jīng)注水完畢了，這邊以后會是新的商業(yè)形態(tài)聚集地。
ID為“youcx58”對綠洲康城親水灣雅頌的點評如下：
優(yōu)勢有很多，中環(huán)邊上精裝修的樓盤越來越少了小區(qū)綠化率比較高，并且是人車分流的，小區(qū)還有自帶的會所和幼兒園，有直達的公交到內(nèi)環(huán)浦西，有地鐵11號線和16號線，房型很正，裝修比較清爽。
八、關于潛力，發(fā)展和規(guī)劃是升值的重要保證
提取關鍵詞：發(fā)展（492條）、升值（421條）規(guī)劃（363條）、潛力（255條）。
前面說到價格對購房者有極大的影響作用，和價格會掛鉤的另外一點就是樓盤的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿?，購房者買房除了自住以外，換房及保值的需求促使?jié)摿σ渤蔀橹匾曇蛩刂?，樓盤日后能否升值會直接影響到購房者的購房決策。
而一個樓盤日后是否升值、升值潛力如何，在相當程度上是要依賴于樓盤自身和周邊的發(fā)展和規(guī)劃的。
比如說，ID為“soufunso820972366”對金地自在城3期的點評如下：
很多人覺得泗涇的房子又偏又遠還貴，但是我個人覺得那是5年前的泗涇，泗涇作為松江規(guī)劃重點區(qū)域，北有G50南有G60東有G15，自駕到哪都方便，15分鐘到達整個上海重點規(guī)劃區(qū)域（虹橋商業(yè)中心），9號線30分鐘內(nèi)到徐家匯商圈，20分鐘直達漕河涇，偏嗎？
ID為“向著陽光不迷路”對仁恒東郊花園的點評如下：
唐鎮(zhèn)的發(fā)展是不太均衡的，已龍東大道為界，南邊都是豪宅，北邊則相對荒涼一點。仁恒東郊花園就位于豪宅區(qū)內(nèi)，和綠城、保利等的項目在一個方位，然后3月份旁邊的地塊拍出了2.9萬/平的樓盤價，仁恒的升值空間可見一斑。
九、房屋質量，品質好才是真的好
提取關鍵詞：品質（415條）、品牌（214條）、質量（257條）。
對于購房者而言，房屋質量或者品質是其選擇項目的底線，但另一方面，購房者并不擁有完整的知情權，因此，品牌、口耳相傳等成為購房者決策的一個因素，而基于最基本的信任，品牌信賴度更高的開發(fā)商會在出現(xiàn)問題時做到及時解決問題，這樣對于購房者也是重要的保障。
比如說，ID為“fancy7_7”對恒大名都的點評如下：
到底是恒大啊，歐式園林風，好大氣，精裝修，滿屋子的名牌，品質比之前看的好太多了，眼前一亮啊~超級喜歡92平的，精致而溫馨。
ID為“航hang”對萬科有山別墅的點評如下：
首先我非常信任萬科這個品牌，無論物業(yè)還是產(chǎn)品都是值得認可的。個人覺得萬科有山的別墅整體設計感很不錯，總價位段也比較適合像我這樣的白領一族，生活配套還是挺方便的自帶的2000平商業(yè)配套，很不錯。
十、用途方面，“投資”略占上風
提取關鍵詞：投資（399條）、剛需（286條）、改善（131條）、養(yǎng)老（111條）
某個樓盤更適合怎樣的購房者也是會產(chǎn)生一定影響的，有些樓盤比較適合剛需購房者，而有些樓盤則更適合改善型置業(yè)者。
在此次篩選中，“剛需”和“改善”依舊占有相當?shù)谋戎?，?ldquo;投資”卻更受一籌，看來在第三季度有更多的人在關注房產(chǎn)投資。
比如說，ID為“wuge123521”對億豐時代廣場的點評如下：
地段處于中環(huán)豪宅區(qū)域，周邊人流量大，常住人口多，消費能力還是相當強的，且周口缺少這種大型的高端綜合廣場，所以綜合來說億豐時代還是相當有投資價格和升值價值的。
ID為“承諾一笙”對中金海棠灣的點評如下：
目前推出的花園洋房面積太大了，最小的都129平了，總價就有260萬了左右，所以總價其實并不低，但這個環(huán)境和價格可以作為改善首選，能算是剛需中的改善。
