北京2014年4月28日電 /美通社/ -- 鳳凰房產(chǎn)訊4月21日，2014年4月期《一線城市高端物業(yè)投資報(bào)告》（簡(jiǎn)稱《高端投資報(bào)告》）新鮮出爐。該報(bào)告由鳳凰房產(chǎn)及中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)聯(lián)手編撰，其指出，2014年3月，在全國(guó)樓市進(jìn)擊速度放緩的背景之下，一線城市“逆勢(shì)突圍”，上演“回歸”戲碼，表現(xiàn)出強(qiáng)大的“抗跌性”。在高端住宅方面，北、上、廣、深分化氛圍持續(xù)。其中，北、上表現(xiàn)優(yōu)異。北京“好上加好”，別墅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，喜迎“小陽(yáng)春”。
然而，一線城市高端商用物業(yè)未能“感染”高端住宅的“喜氣”，北、上、廣、深集體“馬力不足”。其中，廣州商用物業(yè)整體呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，寫字樓與商鋪成交量同比下挫。
高端住宅市場(chǎng)
別墅：北、深“逆襲” 均價(jià)位居高位
3月，就一線城市別墅市場(chǎng)而言，根據(jù)鳳凰房產(chǎn)獨(dú)家調(diào)研《一線城市高端物業(yè)投資報(bào)告》，北京“獨(dú)善其身”，成交量達(dá)276套，環(huán)比大幅上漲318.2%；均價(jià)亦位居歷史高位，成交均價(jià)38418元/㎡，同比大幅上漲50.1%，環(huán)比上漲16.0%；成交金額31.4億元，同比上漲11.6%，環(huán)比大幅上漲312.7%，獨(dú)占“金三”利好。
從項(xiàng)目表現(xiàn)來看，其中，金額 TOP 榜冠軍由位于朝陽(yáng)區(qū)的泰禾[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]?北京院子[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]摘得，該項(xiàng)目成交金額近6.2億元，力壓群雄，遠(yuǎn)超第二名格林云墅[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]1.7億元。項(xiàng)目3月成交29套，成交均價(jià)67477元/㎡，成交面積0.9萬㎡。
深圳別墅市場(chǎng)緊隨北京，其成交量回落至年初水平，均價(jià)卻保持高位運(yùn)行。深圳別墅呈現(xiàn)量跌價(jià)升，二者雖未保持同速上漲，整體卻也表現(xiàn)優(yōu)異。從具體的數(shù)據(jù)來看，成交量環(huán)比大幅下挫44.6%，均價(jià)繼續(xù)保持55621元/㎡高位，同比大幅上漲48.9%。
上海、廣州的表現(xiàn)則“稍遜”，上海別墅成交總額同比下挫49%；廣州成交均價(jià)12708元/㎡，同比下挫16.4%。值得重點(diǎn)注意的是，在均價(jià)回落背后，《一線城市高端物業(yè)投資報(bào)告》指出，廣州別墅成交量卻增至兩年來較高位，其以價(jià)換量態(tài)勢(shì)明顯。
3月份，北京、上海、廣州高端公寓交易回升?！兑痪€城市高端物業(yè)投資報(bào)告》指出，北京3月高端公寓成交同比基本平穩(wěn)，環(huán)比2月走勢(shì)大幅轉(zhuǎn)好，總體成交162套；上海成交量亦大幅上漲，具體表現(xiàn)為區(qū)域分化明顯，供求集中體現(xiàn)在浦東和徐匯，分別成交244套和78套，占市場(chǎng)份額的57%和18%；廣州量?jī)r(jià)則持續(xù)上揚(yáng)，高端公寓成交519套，成交量達(dá)2012年以來高位，成交均價(jià)42282元/㎡，小幅上揚(yáng)。
然而，在北上廣“輝煌”的背后，卻映照著深圳的“不足”，其高端公寓量?jī)r(jià)雙雙回落。其中，成交量下滑近五成，具體成交199套，同比小幅上漲1.0%，環(huán)比則大幅下挫49.7%；成交均價(jià)51940元/㎡，同比小幅上漲3.2%，環(huán)比小幅下滑2.0%。
就北上廣深而言，其在高端住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)整體“喜人”，究其背后原因，《一線城市高端物業(yè)投資報(bào)告》認(rèn)為，其最主要的原因在于，在2014年以來整體市場(chǎng)成交低迷、甚至降價(jià)時(shí)有發(fā)生的情況下，高端公寓的抗跌保值性得以凸顯，因此與普通住宅市場(chǎng)形成明顯分化。
就北京別墅的“抗跌性”而言，亞豪機(jī)構(gòu)品牌總監(jiān)郭毅表示：“北京2006年開始商品住宅的網(wǎng)絡(luò)簽約，當(dāng)年別墅市場(chǎng)整體成交均價(jià)1萬左右，現(xiàn)在已經(jīng)到了3.5萬左右。幾年的時(shí)間漲了三倍，這就說明別墅還是價(jià)值含量較高的產(chǎn)品。再?gòu)膭e墅不同的類型來說，有獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、雙拼，升值較快的就是聯(lián)排別墅，今年以來聯(lián)排別墅成交均價(jià)已經(jīng)到4萬了，相比去年上漲了37%。這是一個(gè)跨越式的提升，其相比五年前翻了兩倍多。”
商用物業(yè)
商鋪市場(chǎng)整體回暖廣州缺乏動(dòng)力
商用物業(yè)方面，根據(jù)《一線城市高端物業(yè)投資報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2014年3月，北上廣深商用物業(yè)整體表現(xiàn)低迷。具體到城市，北京寫字樓和商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)不一。其中，寫字樓市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)回暖，成交量?jī)r(jià)齊漲，價(jià)格成交均價(jià)29288元/㎡，躍至2012年3月以來較高值；而商鋪市場(chǎng)成交量延續(xù)下降，為今年開局以來較低值，均價(jià)則開始回升。
借勢(shì)“小陽(yáng)春”，上海寫字樓成交上漲，但總體表現(xiàn)不及去年；商鋪市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，商鋪市場(chǎng)回暖。另外，深圳寫字樓成交量?jī)r(jià)齊漲，成交量同環(huán)比均大漲六成；商鋪則成交量?jī)r(jià)同比均下降，成交量環(huán)比有所回升，但仍位于低位。
然而，廣州寫字樓、商鋪則均處于“不佳”，3月，廣州商用物業(yè)市場(chǎng)整體成交量下降，市場(chǎng)仍處于低迷的狀態(tài)，主要由于大多數(shù)項(xiàng)目還未拿到預(yù)售證，還在蓄客中。其中寫字樓市場(chǎng)成交量延續(xù)下挫，商鋪由于無新貨入市，成交仍較低迷。
根據(jù)報(bào)告的內(nèi)容，不難看出，北上深商用物業(yè)雖然整體處于“暈車”狀態(tài)，態(tài)勢(shì)低迷，但其整體有一定程度的回暖。
針對(duì)商用物業(yè)表現(xiàn)整體“欠佳”的原因，中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究有限公司總經(jīng)理郝文嘉分析認(rèn)為，其一、目前，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于下行狀態(tài)，商用物業(yè)作為最為敏感的行業(yè)，首當(dāng)其沖受到影響；其二、互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，日益發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)也使很多原先需要依托實(shí)體店的商業(yè)行為不需要再依賴傳統(tǒng)的辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房。
全國(guó)商品房市場(chǎng)
量?jī)r(jià)雙降錯(cuò)失“小陽(yáng)春”
就全國(guó)商品房市場(chǎng)而言，《一線城市高端物業(yè)投資報(bào)告》指出，全國(guó)3月樓市完全沒有呈現(xiàn)“小陽(yáng)春”，量?jī)r(jià)雙降，房?jī)r(jià)回落至去年同期水平。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.40，比上月回落0.51點(diǎn)。
從具體的成交數(shù)據(jù)來看，商品房成交面積9645萬㎡，同比小幅下降7.5%，環(huán)比小幅下挫7.8%。值得注意的是，全國(guó)住宅為成交面積“重災(zāi)區(qū)”，下挫明顯，成交面積8448萬㎡，同比下挫10.2%，環(huán)比下挫9.9%。
價(jià)格亦出現(xiàn)回落，“淪落”至與去年同期持平。成交均價(jià)6400元/㎡，同比基本持平，環(huán)比小幅下挫5.5%；其中住宅成交均價(jià)6025元/㎡，同比微幅下降0.5%，基本持平，環(huán)比小幅下降5.6%。
從就市場(chǎng)表現(xiàn)來看，2014年以來，“降價(jià)潮”屢見不鮮，從杭州“馬年第一跳”開始蔓延，繼而常州、溫州、北京、無錫、成都、廣州等城市個(gè)別樓盤出現(xiàn)大幅降價(jià)，“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)凸顯；在樓市大環(huán)境“惡化”的情況下，寧波、神木等地甚至出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象，“崩盤論”已然成為“大話”市場(chǎng)的常用詞。
觀望加重“平價(jià)跑量”成趨勢(shì)
全國(guó)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，這背后究竟存在哪些原因？《一線城市高端物業(yè)投資報(bào)告》認(rèn)為，其一，3月，購(gòu)房者對(duì)未來樓市的預(yù)期不明確，處于觀望狀態(tài)；同時(shí)，房地產(chǎn)信貸未有放松，也使得部分開發(fā)商開始采取“以價(jià)換量”的措施，以回籠資金。
與此同時(shí)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉同樣認(rèn)為，樓市3月“小陽(yáng)春”量?jī)r(jià)總體欠佳主要有三方面原因，第一、2013年11月前后，一二線城市樓市調(diào)控拉開階段性“收緊”序幕，影響2014年樓市“小陽(yáng)春”的市場(chǎng)表現(xiàn)；第二、銀行信貸緊縮導(dǎo)致“錢荒”二次發(fā)力導(dǎo)致“小陽(yáng)春”市場(chǎng)短期表現(xiàn)仍然“馬力不足”。第三、3月份大多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取觀望與博弈的市場(chǎng)策略，或者還處于制定應(yīng)對(duì)未來市場(chǎng)變化的策略過程中，導(dǎo)致整體市場(chǎng)表現(xiàn)在這樣的市場(chǎng)階段表現(xiàn)相對(duì)“保守”。
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