世聯(lián)房地產副總裁：養(yǎng)老地產市場秩序亟待建立

養(yǎng)老地產“雷聲大，雨點小”，“開發(fā)商只賣房，不經營”

上海2013年8月7日電 /美通社/ -- 2013國際養(yǎng)老產業(yè)（上海）峰會暨展示會將于8月21-23日在上海國際貴都大飯店舉辦。日前，演講嘉賓之一的北京世聯(lián)房地產顧問有限公司副總裁林蔚，接受了本次活動的媒體合作伙伴之一搜狐焦點網的采訪，提前披露了部分峰會內容。

搜狐焦點網：目前市場上養(yǎng)老地產的項目多是主打養(yǎng)老概念，卻以開發(fā)以休閑、旅游物業(yè)模式來經營。您認可的在中國市場上的養(yǎng)老地產項目是什么樣的?；蛘哒f您認為，什么樣的項目才能稱得上真正意義的養(yǎng)老地產呢？

世聯(lián)觀點：養(yǎng)老地產有“真養(yǎng)老”和“假養(yǎng)老”之分，區(qū)分起來也很容易，只要開發(fā)商持有一部分跟養(yǎng)老相關的物業(yè)或者配套，以后用來經營、服務于老年人，這個項目就算是“真養(yǎng)老”的項目，比如北京太陽城、太申祥和山莊、泰康燕園、上海的親和源等；只要是統(tǒng)統(tǒng)銷售，完全沒有持有物業(yè)的項目，就被業(yè)內稱為“假養(yǎng)老”項目，即使這個項目可能主打的是養(yǎng)老概念，實際入住的也是老人，這也稱不上是一個真正的養(yǎng)老項目，因為最根本的原因在于，這種項目不能夠為老人提供所需要的專門服務，不能滿足老人在身體衰老之后產生的護理需求和醫(yī)療需求。

搜狐焦點網：近年來，養(yǎng)老地產持續(xù)走熱，也有非常多的像萬科、綠地、綠城等開發(fā)商進入到養(yǎng)老地產開發(fā)的行列。媒體熱炒相關話題的同時對開發(fā)商圈地圈錢的懷疑卻愈來愈大。目前國家相關部門也沒有一個完善機制去約束整個養(yǎng)老市場向一個良性方向去發(fā)展。那我們擔心大量的資金長期涌入，會不會對整個養(yǎng)老地產市場的秩序產生不良的影響？

世聯(lián)觀點：實際上現(xiàn)在市場是“雷聲大、雨點小”，“看的多，做的少”，眾多的企業(yè)雖然都高度關注養(yǎng)老市場，但是由于養(yǎng)老市場的盈利模式與傳統(tǒng)的地產開發(fā)的銷售模式有巨大區(qū)別，運作養(yǎng)老地產項目的核心能力要求不同，導致地產商并不敢大干快上，大部分地產企業(yè)都是在籌備布局，積極關注，逐步研究，相互觀望，真正落地入市的項目并不多。一旦有經過市場驗證的具備復制價值的模式出現(xiàn)，這個市場可能確實會迎來一個春天。

目前養(yǎng)老地產的市場秩序還沒有建立起來，處于試水階段和混沌階段，有大量的資金進入這樣的市場不見得是壞事，能夠促進這個行業(yè)中先行企業(yè)的成長，測試市場，無論先行企業(yè)的成敗與否，都可以啟發(fā)后來者，逐步明朗養(yǎng)老行業(yè)的運作規(guī)則。我們相信未來市場秩序會越來越有序的，此前日本的養(yǎng)老市場也經歷過一個由亂而治的過程。

搜狐焦點網：養(yǎng)老地產的盈利應該是在項目運營后期慢慢產生的。如果運營得好，這種盈利比例可能比賣房子的收益還要高。但是許多開發(fā)商依然以賣房子的觀念開房養(yǎng)老地產項目?！爸刭u房，輕運營”長期的運營能力比較差。您是如何看待這樣的問題的。

世聯(lián)觀點：銷售之后的物業(yè)運營一直都是開發(fā)商的短板和軟肋，不單養(yǎng)老存在這個問題，住宅地產、商業(yè)地產、寫字樓、旅游地產等都有這個問題。養(yǎng)老的運營能力要求更高更專業(yè)，往往跟醫(yī)療相關，專業(yè)的養(yǎng)老護理人員的職業(yè)技能要求比酒店的服務人員還要高，這對于絕大多數開發(fā)商來說基本上是沒有辦法自己做到的，只能依靠專業(yè)的養(yǎng)老運營服務機構來完成，而專業(yè)的養(yǎng)老運營服務機構在目前還是一個相對稀缺的資源，對這樣的資源要識別、積累、之后為己所用，是有一個過程的，大部分開發(fā)企業(yè)都沒有積累起來這樣的專業(yè)資源。開發(fā)商“只賣房，不經營”的現(xiàn)狀有的時候也不完全是意愿問題，是能力短板，有心無力。

搜狐焦點網：閔行萬科城項目就把養(yǎng)老住宅建在普通的住宅項目中。建在在住宅項目群的學校和公園之間。這樣老人既不會被單獨安排在某個地方，還可以和自己的親人住在一個社區(qū)，相互有照應又不失去自己的空間。我個人覺得中國的老人會比較喜歡也比較能接受這種方式的養(yǎng)老項目。您覺得這種在項目中建造養(yǎng)老社區(qū)的做法會不會成為中國未來發(fā)展養(yǎng)老地產的主流？

世聯(lián)觀點：這種模式是中國式養(yǎng)老地產開發(fā)模式中的一種，我們把它叫做“隔代親情社區(qū)”模式，這種模式適合在大社區(qū)中建設，能夠完善社區(qū)的產品體系，通過“滿足從小到老的生活需求”的社區(qū)功能意向，提高整個社區(qū)的價值，促進社區(qū)其他住宅的溢價和銷售，可以很好地為開發(fā)企業(yè)回收現(xiàn)金流，市場接受度也很好。

這種模式是世聯(lián)總結出來的三種符合中國國情的養(yǎng)老地產開發(fā)模式中的一種搜狗，除此以外，還有“會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體”和“養(yǎng)生目的地”模式，每種模式的開發(fā)條件都不相同，根據項目所在不同的城市級別、區(qū)位條件、項目規(guī)模、企業(yè)能力、地塊條件來選擇適合的開發(fā)模式，并不是說哪一種就一定是市場的主流。

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*“搜狐焦點網”是由“博聞中國（上海）”主辦的“Care Show”的媒體合作伙伴。

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每年有300多家企業(yè)積極參與 Care Show，與眾多養(yǎng)老機構、社區(qū)養(yǎng)老機構、退休村和居家養(yǎng)老機構的管理層、經理互動交流。Geront Expo 由 UBM 每年在法國巴黎舉辦，是法國較大的養(yǎng)老產業(yè)展覽會。展會規(guī)模達到20000平方米，每年有350家參展商和14000名專業(yè)觀眾參加展會。Geront Expo 同期舉辦醫(yī)療信息化展覽會。

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