廣州2022年7月21日 /美通社/ -- 隨著本地疫情有效控制及國內疫情防控形勢總體向好，全市經濟運行呈現恢復態(tài)勢。據廣州統(tǒng)計局顯示，服務業(yè)重點行業(yè)增長平穩(wěn)，現代物流業(yè)高端服務業(yè)增長較快。
2022年上半年市場回歸常態(tài)
2022上半年，廣州甲級寫字樓市場凈吸納量約13萬平方米，去化量回歸至疫情前水平。由于目前部分新入市項目在是否自用和對外租賃方面依然存在不確定性，因此本季度凈吸納量受到自用和預租的影響較小，剔除自用和預租后的凈吸納量為10萬平方米。
據高力國際對上半年全市甲乙級寫字樓及產業(yè)園市場租賃成交統(tǒng)計，互聯(lián)網科技、金融、專業(yè)服務行業(yè)占比達到7成，其中包含多個超1,000平方米的互聯(lián)網科技類大宗租賃。對比去年下半年，因相關監(jiān)管政策出臺，疊加某個互聯(lián)網科技的頭部企業(yè)從核心商務區(qū)搬遷至非核心區(qū)域的自用總部大樓，今年上半年互聯(lián)網科技頭部企業(yè)的凈吸納量有所下降。
但在其細分領域上，游戲企業(yè)租賃的活躍度有所上升。一季度，廣東省游戲產業(yè)協(xié)會在琶洲舉辦了招商推薦會，重點為游戲企業(yè)及游戲產業(yè)基地重點樓宇園區(qū)搭建對接平臺，意在加強游戲企業(yè)與各單位之間的互動交流，并為企業(yè)提供更多地區(qū)支持和服務，高力國際預計游戲產業(yè)會是互聯(lián)網科技未來發(fā)展的主旋律之一。按行業(yè)租賃成交面積統(tǒng)計，互聯(lián)網科技類企業(yè)依舊是全市需求的主力。
2022上半年，廣州甲級寫字樓市場迎來超30萬平方米的新增供應，主要集中在琶洲，推升全市甲級市場存量至654萬平方米。值得注意的是，受到新增供應影響，空置率已連續(xù)三個季度逐步上升，并在今年一季度突破了10%，達到近五年的新高。本季度，空置率再次小幅上升至13.3%。從目前市場去化體量分析，空置率的提升并非只是由于市場租賃活躍度的減少，而是由于大量新增供應在短期內集中入市所致。全市凈有效租金繼續(xù)承壓，和去年年底相比微降1.7%，至160.9元每月每平方米。
琶洲市場領跑全市
上半年琶洲市場表現亮眼，全市80%的去化來自于琶洲市場，居各子市場首位，其中約30%來自新項目的預租，需求主要來自于互聯(lián)網科技行業(yè)。3個項目在上半年如期入市，為市場帶來近30萬平方米體量。部分甲級寫字樓維持以價換量的租賃策略，因此高力國際預計近期琶洲租金不會出現大幅反彈。隨著優(yōu)質項目的良好去化及琶洲商務配套和交通的逐漸成熟，高力國際預計在2024年后，當琶洲新增供應實現穩(wěn)定去化后，租金有望得到實質性的回升。
珠江新城子市場在上半年實現穩(wěn)定去化，需求主要來自專業(yè)服務、金融和消費品行業(yè)，合計占比超60%?？罩寐示S持在低位，凈有效租金較去年下半年基本持平。已知珠江新城的新增供應將在今年入市完畢，未來三年，預計市場無新增項目，將進入以存量項目為主的去化周期。經歷了10年高速發(fā)展的珠江新城已經成功打造成為廣州中央商務區(qū)的名片，云集了眾多世界500強企業(yè)，以發(fā)展金融和專業(yè)服務類企業(yè)為主。
未來展望
回看歷史，2020年因疫情突發(fā)事件導致全市租賃需求明顯放緩，在新增供應遠低于近10年的平均水平的情況下，供需比仍呈現大幅上升態(tài)勢，市場進入為期一年的低迷期。2021年，市場需求在壓抑一年后出現報復性反彈，在超65萬新增供應集中入市的情況下，供需比大幅回落至近10年的平均供需比水平。從2022上半年需求判斷，高力國際預計2021年的報復性反彈現象不會延續(xù)至今年，今年去化量將大概率回歸至疫情前水平。因此在新一輪的供應高峰影響下，供需比會在今年有所回升，空置率短期內上升的壓力增大。
此外，在需求側層面，近年來廣州積極推動數字金融創(chuàng)新發(fā)展，引導金融業(yè)態(tài)與數字科技深度融合，加大數字金融、金融科技政策扶持力度。進入二季度，一系列的相關行業(yè)政策及項目開始展開，從《廣州市工業(yè)和信息化發(fā)展"十四五"規(guī)劃》到《廣州市數字經濟促進條例》，從全國首個數字金融創(chuàng)新產業(yè)園到全國首批"數據經紀人"名單，種種跡象表明在互聯(lián)網科技和金融的細分領域中將出現更多具有成長性的新興企業(yè)。從長遠角度出發(fā)，高力國際建議業(yè)主可以根據自身項目的定位提前鎖定與之相關的上下游企業(yè)。
在供給層面，如下半年琶洲和珠江新城7個項目如期入市，將為市場帶來超40萬平方米體量。由于新項目預租已達25%（涵蓋自用面積），如下半年維持有效疫情防控，預計空置率不會出現大幅度上升。然而，在新一輪的供應高峰下，空置率短期內逐季上升可能無法避免，這也標志著廣州市場已經從2022年開始進入了擴張新時期。伴隨國際金融城片區(qū)的崛起，將為廣州的金融等高端服務性企業(yè)帶來全新的辦公聚集地，同時也推動了廣州新一輪的供應高峰期持續(xù)至2024年，全市近三年年均新增供應為80萬平方米。
在需求保持中性釋放的前提下，高力國際預計廣州寫字樓市場在未來三年的走勢由供給側主導。新增供應的集中入市，加劇市場競爭，預計租金走勢會繼續(xù)承壓。因此，高力國際建議租戶可利用租金調整窗口期，適時進行辦公空間的升級調整。
高力國際廣州公司董事總經理曾慶慶認為："回顧2022上半年，在疫情有效防控的情況下，全市經濟運行呈現恢復態(tài)勢，金融市場運行穩(wěn)健，給寫字樓市場復蘇增添信心。值得關注的是珠江新城將從明年起進入以存量項目為主的去化周期，這是一個重要的時代劃分點，而琶洲正在經歷其前所未有的快速擴張期，同時高力國際的視角也將繼續(xù)東移至國際金融城，去見證另一個高端產業(yè)聚集地的崛起。除此之外，高力國際也預見互聯(lián)網科技這股浪潮將再度升級，細分行業(yè)來看，如人工智能、數字經濟與游戲產業(yè)等細分產業(yè)會是一股新東風。"
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