上海2022年1月24日 /美通社/ -- 2021年是十四五開局之年，隨著各項經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，我們看到了一個砥礪前行的中國經(jīng)濟(jì)。過去的一整年，中國都面臨著紛繁復(fù)雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，既要保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，還要同時積極應(yīng)對疫情多發(fā)和散發(fā)等多重考驗。不僅如此，全球制造業(yè)供應(yīng)鏈持續(xù)受到疫情的嚴(yán)重沖擊，中國嚴(yán)格的疫情防控體系和自身完善的供應(yīng)鏈體系在很大程度上支撐了國際市場的需求，為世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇起到了關(guān)鍵作用。從統(tǒng)計局最新發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)生產(chǎn)總值突破110萬億元，達(dá)到114.4萬億元，同比增長8.1%。在行業(yè)發(fā)展方面，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增速領(lǐng)跑所有產(chǎn)業(yè)，達(dá)到17.2%，過去兩年平均增長17.7%。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定前行為中國寫字樓市場的持續(xù)復(fù)蘇奠定了堅實的基礎(chǔ)，中國寫字樓市場的發(fā)展也在“十四五”實現(xiàn)了良好開局。
新增需求回暖，新增供應(yīng)量保持穩(wěn)定。在高力國際重點關(guān)注的11個主要的甲級寫字樓市場中，2021年全市場新增入市項目接近348萬平方米，同比微降2.6%，超過80%的新增供應(yīng)量集中在四個一線城市。全市場凈吸納量達(dá)到484萬平方米，同比增長334%。其中，深圳市場的需求量領(lǐng)跑全國，達(dá)到創(chuàng)歷史記錄的近120萬平米的水平，北京緊隨其后也達(dá)到了創(chuàng)記錄的114萬平方米，上海也創(chuàng)造了近百萬平米的新增需求，光這三個一線市場就占到了全部需求量的7成。在需求增速方面，廣州和北京領(lǐng)跑所有市場，增速分別達(dá)到11倍和9倍，當(dāng)然這里有部分原因是由于去年的基數(shù)過低所致。從城市群來看，長三角和珠三角的城市得益于雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)韌性，新增需求得以快速釋放，主要城市空置率都呈現(xiàn)不同程度回落。
高力國際認(rèn)為，市場新增需求能夠在2021年實現(xiàn)大幅反彈在宏觀層面主要有以下兩個原因：
第一，宏觀經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇為企業(yè)擴(kuò)張創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。高力國際曾指出疫情的有效防控和宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的恢復(fù)是企業(yè)擴(kuò)張的前提，也是寫字樓新增需求持續(xù)釋放的前提。靚麗的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)穩(wěn)定了企業(yè)信心，更寬松的貨幣和信貸環(huán)境為企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張奠定了良好基礎(chǔ)。
第二，受抑制的企業(yè)擴(kuò)張需求持續(xù)釋放。高力國際早前就曾指出企業(yè)會在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)后開始逐步釋放其辦公需求。由于需求之前受到抑制，一旦釋放則容易出現(xiàn)報復(fù)性反彈，這也是各主要市場需求出現(xiàn)成倍暴增的原因。
空置率大幅回落，部分城市租金現(xiàn)企穩(wěn)回升之勢。由于需求端的積極表現(xiàn)，大部分市場空置水平都出現(xiàn)了不同程度的回落。西安在沒有新增甲級寫字樓供應(yīng)的情況下，市場實現(xiàn)穩(wěn)定去化，空置率降幅領(lǐng)跑所有市場達(dá)到-9.1%。深圳市場得益于全國第一的需求量，在有85萬平方米市場化租賃項目入市的情況下，空置率依然實現(xiàn)了6%的降幅。在租金表現(xiàn)方面，由于良好的去化表現(xiàn)，各地市場平均租金降幅有所收窄，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。隨著未來兩年部分城市出現(xiàn)的供應(yīng)高峰，更多的優(yōu)質(zhì)項目不僅可以為企業(yè)提供更大的談判空間進(jìn)而降低企業(yè)辦公成本，也可以為企業(yè)提供更多辦公空間升級的選擇，實現(xiàn)降本增效。
以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)已經(jīng)成為主導(dǎo)中國寫字樓市場走勢最重要的力量。
如果我們逐個城市去刨析需求來源就可以發(fā)現(xiàn)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)可謂是無處不在，特別是互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)。以北京為例，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)在甲級寫字樓超過5000平米的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴(kuò)租）就已經(jīng)達(dá)到45萬平方米，其中大部分來自頭部大廠的擴(kuò)張。然而上海則不同，上海今年按面積排名前十的租賃成交中雖然前六名均來自互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)，但這些互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)中多是各細(xì)分賽道的頭部企業(yè)?；ヂ?lián)網(wǎng)科技企業(yè)基本上在所有重點關(guān)注的城市都已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌鲎钪匾男枨髞碓?。近期，國?wù)院印發(fā)《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》，進(jìn)一步確定了從現(xiàn)在到2025年數(shù)字經(jīng)濟(jì)邁向全面擴(kuò)展期，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到10%的目標(biāo)。數(shù)字經(jīng)濟(jì)將迎來一段爆發(fā)式發(fā)展，數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)在寫字樓市場的供需兩端將扮演更加重要的角色。
2022年的中國甲級寫字樓市場將迎來供應(yīng)大年，從目前預(yù)估的數(shù)據(jù)來看，除了北京的新增供應(yīng)將有所減少外，其他10個市場的新增供應(yīng)均有不同程度增加，年新增供應(yīng)或?qū)⑼黄?50萬平方米。大批優(yōu)質(zhì)寫字樓項目在短時間內(nèi)的集中入市將使得各城市內(nèi)的樓宇競爭愈加激烈，空置率將再度攀升，租金將繼續(xù)承壓。
市場對樓宇全生命周期提出了更高的要求，未來從開發(fā)到運維，從數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化到自動化、智能化，都將把整個樓宇平臺化。能否充分理解中國的新發(fā)展理念，通過擁抱新技術(shù)、新模式、創(chuàng)新應(yīng)用場景等方式來最大化地挖掘項目潛在價值，將成為新發(fā)展格局下寫字樓市場的破局關(guān)鍵。從產(chǎn)品到文化，從模式創(chuàng)新到空間創(chuàng)新，思想上的年輕化才是提升項目活力的根本所在。
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