海南博鰲2018年8月16日電 /美通社/ -- “二房東”在大眾眼中可能是個(gè)被邊緣化的群體，他們游離于供給側(cè)與需求側(cè)之間，利用信息不對(duì)稱，通過(guò)倒租房地產(chǎn)而牟利。但在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，實(shí)際上 “二房東”的概念早就發(fā)生了變化。
2018博鰲房地產(chǎn)論壇上，公寓家聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO楊劍凌從另一個(gè)角度詮釋了新生代二房東在市場(chǎng)中的價(jià)值。楊劍凌表示：“所謂的中小型運(yùn)營(yíng)商就是大家理解的二房東，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)群體是整個(gè)長(zhǎng)租市場(chǎng)最有活力和有價(jià)值的群體?！?/p>
據(jù)楊劍凌介紹，“二房東”也要分階段來(lái)看，2000年至2015年是最初的“二房東”，這批人本身不創(chuàng)造價(jià)值，通過(guò)信息不對(duì)稱，炒租獲利，有點(diǎn)“暗包”的性質(zhì)。但2015年之后，新生代“二房東”就完全不同了。他們有的是醫(yī)生、留學(xué)生，還有很多是設(shè)計(jì)師，他們接觸前沿的生活方式，利用自己的興趣和專長(zhǎng)，把被低估的房源經(jīng)過(guò)合理改造后重新投向市場(chǎng)，一方面盤活存量，另一方面提升租住品質(zhì)。重要的是，他們獲得業(yè)主的合法授權(quán)，一般簽訂6-8年的包租協(xié)議，他們是升級(jí)版的“二房東”，為公寓資產(chǎn)升值創(chuàng)造價(jià)值，他們應(yīng)該得到市場(chǎng)的尊重。
楊劍凌認(rèn)為，長(zhǎng)租市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念不能簡(jiǎn)單套用快速擴(kuò)張、謀求壟斷的 B2C 思維，更值得關(guān)注和鼓勵(lì)的應(yīng)該是努力升級(jí)中百花齊放的 C2C 市場(chǎng)。因?yàn)橹袊?guó)品牌公寓的占比僅為3%，大多數(shù)房源供給來(lái)自民間。C2C 是更適合長(zhǎng)租市場(chǎng)的運(yùn)作模式，正如淘寶上百萬(wàn)小而美的店鋪一樣，在保持個(gè)體差異化的同時(shí)尋求共存、共贏、共享將是長(zhǎng)租公寓未來(lái)的發(fā)展方向。
公寓家立志為廣大房東賦能，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的方式對(duì)市場(chǎng)資源作整合和再配置，從而孵化更多“小而美”的專業(yè)房東，提升整個(gè)行業(yè)的公寓產(chǎn)品質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平。那么如何算一個(gè)專業(yè)二房東呢？楊劍凌現(xiàn)場(chǎng)分享了他的樣本分析：
首先，地段是決定房源溢價(jià)空間的第一要素。對(duì)于剛起步的長(zhǎng)租市場(chǎng)服務(wù)商而言，選好根據(jù)地很重要，以該區(qū)域房源為中心逐步向外擴(kuò)張發(fā)展。對(duì)此，楊劍凌提出了“3公里”概念和“5公里”概念。以中心區(qū)域外拓的高價(jià)值范圍是3公里左右，如果把中心區(qū)域稱為黃金地段的話，3公里范圍內(nèi)就屬于白銀地段，但外拓范圍最多不要超過(guò)5公里。
第二，對(duì)目標(biāo)租客進(jìn)行分析，對(duì)應(yīng)地對(duì)公寓進(jìn)行改造與二次定位。在搶到黃金地段房源后基于目標(biāo)需求進(jìn)行公寓改造，要舍得投入。楊劍凌表示，我們目前接觸到的都是新生代“二房東”，他們基本都能做到5%的空置率以內(nèi)的空置率。一年算下來(lái)，資源閑置時(shí)間只有15天。雖然設(shè)計(jì)裝修投入相對(duì)較重，但消費(fèi)升級(jí)的大潮下產(chǎn)出會(huì)第一時(shí)間被市場(chǎng)認(rèn)可和接受。
第三，長(zhǎng)租市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)講究細(xì)致而非規(guī)模。楊劍凌表示，做長(zhǎng)租市場(chǎng)在精不在多。目前，公寓服務(wù)商的拿房成本普遍偏高。此外，還要疊加攤銷成本、人工成本、稅收費(fèi)用、獲客費(fèi)用。在龐大的支出壓力下越要求規(guī)模，利潤(rùn)壓力反而越大。長(zhǎng)租公寓是一個(gè)規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的行業(yè)，行業(yè)現(xiàn)狀就是這樣，也許十年后會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型而發(fā)生變化，但至少在當(dāng)前環(huán)境下難以迅速改變。
未來(lái)的長(zhǎng)租市場(chǎng)將依然是 C2C 中小型房東們的天下。
