上海2015年4月23日電 /美通社/ -- 仲量聯(lián)行 (NYSE：JLL) 近日發(fā)布的研究報告《中國城市60強》中，對中國大陸重要的60個二、三線城市的房地產(chǎn)市場展開了深入的研究調(diào)查，報告中詳述了在中國經(jīng)濟“新常態(tài)”下零售地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展機遇。（報告將北京和上海劃分為超一線城市， 廣州和深圳則為一線城市。）
目前中國零售業(yè)正步入新的發(fā)展階段，阿里巴巴等電商企業(yè)不斷搶占市場份額，消費者行為發(fā)生轉(zhuǎn)變，消費愈加理性。不斷加劇的競爭壓力，促使購物中心開始探索差異化策略，開發(fā)商們試圖借鑒世界其他地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，尋求新的發(fā)展道路。
強勁的基本面支撐
中國城市60強的經(jīng)濟總量達8.6萬億，如果將其作為單一經(jīng)濟體來看，它將是世界第二大經(jīng)濟體。盡管近年來，全球經(jīng)濟大環(huán)境增速有所放緩，但中國城市60強仍將是世界增速較快的市場。截至2025年，中國城市60強將占全球經(jīng)濟增長的15%，達到15.5萬億美元的規(guī)模，相當(dāng)于印度（或兩個德國）目前的年產(chǎn)出量。
在過去三年里，中國60強城市的消費階層崛起，年收入超過5000美元的人口數(shù)翻了一番，達到1.3億。預(yù)計截至2020年，60強城市中消費階層人口將進一步增加70%，達到2.2億。
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零售市場格局不斷演變
隨著居民收入的增長、消費者習(xí)慣和行業(yè)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，零售業(yè)正以驚人的速度進行演變。傳統(tǒng)的百貨商場正日益走向衰落，而購物中心開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)井噴式增長。在過去的五年里，中國購物中心總量以每年21%的速度增長，但超一線城市與一線城市的購物中心總量僅以每年12%的速度增長，這反映了零售活動正穩(wěn)步從一線城市向60強城市過渡。
由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與全球一體化的發(fā)展，消費者對產(chǎn)品的國際參考價格了如指掌，網(wǎng)絡(luò)購物也帶來了更加便利的購物方式，城市消費者愈加理性，對價格更加敏感。電商企業(yè)不斷搶占零售市場份額，電子商務(wù)有望成為消費增長的新引擎。全渠道零售（零售商借助多種線上和線下渠道為消費者提供商品和服務(wù)）將成為中國城市60強的主力銷售形態(tài)。傳統(tǒng)實體零售業(yè)已著手發(fā)展電子商務(wù)戰(zhàn)略，一些電子商務(wù)企業(yè)也開始嘗試建立實體門店。
購物中心供應(yīng)增長，總量過剩，但優(yōu)質(zhì)購物中心依舊匱乏
仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜指出：“自2011年以來，中國內(nèi)陸1.5線城市購物中心的開發(fā)規(guī)?？涨霸鲩L。特別是成都、武漢、西安、沈陽和重慶，在未來的三年里，這些城市的購物中心總量將近一步增長60%。然而，市場飽和度的上升將使開發(fā)商更加謹(jǐn)慎，甚至減少部分項目的開發(fā)。盡管如此，市場上優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)仍然嚴(yán)重匱乏，目前僅有10%-15%的項目符合國際標(biāo)準(zhǔn)。”
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中國60強城市的購物中心總量為6500萬平方米左右，而美國的同類購物中心總量高達4.05億平方米。也就是說，美國每1000人擁有1500平方米的零售物業(yè)面積，而中國城市每1000人擁有的零售物業(yè)面積僅為235平方米。盡管有分析指出，美國購物中心供應(yīng)過剩，但這個差距說明，隨著中國城市的發(fā)展，零售物業(yè)供應(yīng)仍具有很大的增長空間。
鄧汝舜同時表示，隨著購物中心競爭的白熾化，“贏家通吃”的局面將不可避免。如恒隆、凱德、萬達、華潤集團、龍湖和深商置（現(xiàn)印力集團）在內(nèi)的數(shù)家大型開發(fā)商已在60強城市推出強勢的集團開發(fā)理念。然而，這也會在租戶組合和商場設(shè)計布局方面導(dǎo)致一定程度的產(chǎn)品同質(zhì)化，差異化將是取得成功的關(guān)鍵。多數(shù)購物中心面臨的較大挑戰(zhàn)仍然是專業(yè)化物業(yè)管理的缺乏，向高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)化才剛開始。
和世界其他地區(qū)一樣，體驗店和概念店逐步成為中國購物中心關(guān)注的重點。餐飲業(yè)占比較服裝類租戶要大（消費者逐步選擇網(wǎng)購），外出就餐吸引著消費者前往購物中心。而服務(wù)業(yè)租戶（如英語培訓(xùn)學(xué)校和水療會所）的數(shù)量增多，正填補著中等租金類別的空白。
快時尚轉(zhuǎn)型，奢侈品、大賣場受限
由于全國反腐政策實施、私營企業(yè)主以及富裕家庭數(shù)量增長放緩，奢侈品的總體消費減少。對價格敏感的消費者則偏好通過海淘或出境游的國際渠道，購買海外低稅率的奢侈品。而“輕奢侈”品牌因其價格和差異化優(yōu)勢，逐步獲得中產(chǎn)階級的廣泛青睞，但目前“輕奢侈”品牌發(fā)展速度也趨緩。
近年來，60強城市中快時尚品牌的門店數(shù)量迅速增長，甚至在以增速較快的成都、武漢、天津和重慶為代表的1.5線城市以及周邊地區(qū)造成一定程度的供應(yīng)過剩。然而，隨著市場競爭愈加激烈，快時尚零售商也從積極擴張門店轉(zhuǎn)向如何提高門店運營效率，在選址上也會更加謹(jǐn)慎。
大賣場零售繼續(xù)在內(nèi)陸城市擴張，但土地成本與審批制度使這類占地面積大的零售商更難選址。一些大型超市零售商正在探索購物中心開發(fā)戰(zhàn)略，并同時在全國各地也開設(shè)了大量的社區(qū)商店。
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編者按
作為2007年《中國新興城市30強》報告、2009年《中國新興城市40強》報告以及2012年《中國新興城市50強》報告的延續(xù)，《中國城市60強》為房地產(chǎn)投資者、開發(fā)商、企業(yè)租戶和地方政府提供了一個可供清晰比較的框架體系，幫助他們從房地產(chǎn)的視角對這些城市進行評估與分析。
完整報告請在此處下載：
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總結(jié)報告關(guān)鍵內(nèi)容與見解的信息圖請見：
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關(guān)于仲量聯(lián)行
仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業(yè)務(wù)營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾34億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價值1180億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理（LaSalle Investment Management）”管理資產(chǎn)總值達536億美元。更多信息請瀏覽 www.jll.com
仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的16個國家擁有81個分公司，員工總數(shù)超過29,000人。在 “2014年國際物業(yè)獎”評選中，仲量聯(lián)行摘取了亞太地區(qū)包括中國在內(nèi)的7個國家的“較佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎項。此外，在著名的《歐洲貨幣》（Euromoney）雜志2013年房地產(chǎn)獎項評比中，仲量聯(lián)行一舉囊括了9個重要的獎項。www.jll.com/asiapacific
在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過2,100名專業(yè)人員及13,500名駐場員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)遍及全國80多個城市。 www.joneslanglasalle.com.cn
