《企業(yè)觀察報》記者 徐景升
眾籌會改變房地產(chǎn)行業(yè)嗎?遠洋地產(chǎn)與京東金融的跨界合作，打的是什么算盤?
遠洋地產(chǎn)稱，其聯(lián)手京東金融推出的房產(chǎn)眾籌項目第二波是真眾籌 CFP/ 供圖
11月14日，遠洋地產(chǎn)(03377.HK)聯(lián)手京東金融打造的房產(chǎn)眾籌項目第二波來襲。其具體內(nèi)容包括：11元籌9大城市購房首付款以及5000元籌12大城市折扣房資格。
此前的11月11日，遠洋地產(chǎn)聯(lián)手京東金融推出第一波房產(chǎn)眾籌項目“11元籌1.1折房”，引發(fā)市場關注。當時，由于參與者支付的11元最終可返還，因此被一些市場人士認為只是營銷噱頭，而非“真眾籌”。
“京東龐大的客群資源和創(chuàng)新的金融服務平臺，能夠擴大客戶覆蓋、促進項目成交，助推公司全年業(yè)績的達成。”遠洋地產(chǎn)開發(fā)管理部總經(jīng)理丁暉對企業(yè)觀察報記者表示，第二波項目將真正體現(xiàn)眾籌本質(zhì)。
京東金融產(chǎn)品眾籌負責人高洪偲的說法是，與遠洋地產(chǎn)的合作，“京東要玩真的、玩大的”。
對于遠洋地產(chǎn)聯(lián)手京東，克而瑞研究中心分析師朱一鳴持謹慎態(tài)度。他認為，房地產(chǎn)眾籌在中國仍處于起步階段。對于這種新事物，很難一下子預見其未來。
為促銷，玩眾籌?
房企擁抱互聯(lián)網(wǎng)，甚至有了一絲娛樂精神。
“從11月6日到現(xiàn)在，我們和京東金融每天變著戲法地玩，以至于雙方的團隊像打了雞血一樣，都想給用戶推出一些新東西、真東西。”遠洋地產(chǎn)相關人士說。
實際上，遠洋地產(chǎn)與京東金融的合作可分為三個時間節(jié)點。11月6日，遠洋地產(chǎn)聯(lián)手京東金融宣布開始“眾籌式”賣房，平時很少露面的遠洋地產(chǎn)總裁李明親自“站臺”;11月10日，遠洋地產(chǎn)宣布在11月11日推出11套1.1折房源;11月14日，遠洋地產(chǎn)聯(lián)手京東金融打造的房產(chǎn)“真眾籌”項目上線。
“互聯(lián)網(wǎng)時代來了之后，一切都是娛樂業(yè)。”丁暉將此次合作概括為：真合作、真創(chuàng)新、真回饋、真眾籌。他表示，“眾籌式”賣房既有全民中獎的娛樂感覺，又是一次真正的創(chuàng)新。
遠洋地產(chǎn)相關負責人則表示，房地產(chǎn)行業(yè)具備互聯(lián)網(wǎng)思維將是大勢所趨，公司與京東金融跨界聯(lián)手，意味著地產(chǎn)行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)金融合作的商業(yè)模式正在拉開帷幕。
此次眾籌活動從11月14日持續(xù)到11月29日，并分為兩檔，一檔是11元籌購房首付款，覆蓋北京、上海、杭州等全國9個城市。另一檔是5000元籌12個城市的折扣房資格。從11月14日開始，每天推出兩個城市的眾籌項目，北京、天津率先啟動，上海、大連、杭州、中山、武漢、秦皇島及撫順等城市，將根據(jù)用戶點贊數(shù)確定啟動順序。
按照遠洋地產(chǎn)的說法，在“11元籌首付”活動中，京東用戶支付11元，將獲得籌一套房三成首付款的抽取資格。同時，其他參與用戶將獲得京東商城全品類滿200元減20元的回報。
“這相當于用戶僅花11元，就有機會籌到購房首付款。”丁暉表示。據(jù)其介紹，遠洋地產(chǎn)在上述9個城市共拿出9套房源，包括北京遠洋春天著、秦皇島海悅公館、大連紅星海項目等。另一檔活動則涉及遠洋地產(chǎn)12個城市的25個項目。
此次眾籌的進展如何?
以遠洋北京春天著項目為例，截至11月23日中午12時籌集4.54萬元，參與者4129人。按照遠洋地產(chǎn)的規(guī)定，此項目必須在11月29日前籌到17萬元才算成功。若眾籌成功，遠洋地產(chǎn)將抽取一名幸運者獲贈住宅首付款約27萬元。
“把房子賣出去，眾籌就成功了。”遠洋地產(chǎn)相關人士表示，此次眾籌說白了就是為了促進銷售。
遠洋地產(chǎn)北京中聯(lián)公司營銷總監(jiān)劉禹辰在談及眾籌帶來的變化時表示，平常周一到周五來電是30個左右，但發(fā)布眾籌消息后，11月10日一天的來電量激增至100個。
諸多難題待解
有消息稱，李明對于此次眾籌有所期待，目標瞄準了30億元銷售額。那么如果房地產(chǎn)市場恢復2013年的火熱，遠洋地產(chǎn)還會繼續(xù)推出眾籌嗎?
對此，丁暉坦言：“我覺得會，互聯(lián)網(wǎng)對行業(yè)的改變是一個趨勢，所以以后還會有一些眾籌模式產(chǎn)生。”
據(jù)其介紹，遠洋地產(chǎn)與京東金融的合作會一直持續(xù)下去。“李明正在積極推進與京東的合作，希望互聯(lián)網(wǎng)可以改變遠洋。盡管與互聯(lián)網(wǎng)公司比起來，傳統(tǒng)企業(yè)顯得慢了一些，但遠洋正在積極地學習。”
記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前市場上的房地產(chǎn)眾籌大致分為三種類型。一是投資理財產(chǎn)品型，用房價上漲概念吸引投資者并募集資金投資房地產(chǎn)項目。項目增值則投資者獲利，貶值則虧損。二是營銷推廣型，將眾籌的概念應用在營銷活動中，但并不大范圍推廣。如搜房天下貸和蘇州萬科合作推出了一套100平方米房源，在網(wǎng)上以54萬元的底價起拍，溢價部分則分配給眾籌投資人。三是合作建房型，以“樂居眾籌”為代表，先尋找購房群體，后根據(jù)客戶的購房需求拿地，并通過專業(yè)開發(fā)商代建直至最終交付使用。
遠洋地產(chǎn)一內(nèi)部人士表示，與那些打著房產(chǎn)眾籌幌子的營銷者不同，他們與京東的合作是“真眾籌”。
“這次我們讓大家知道真正的眾籌是什么。”高洪偲表示，參與者拿出11元，有可能得到買房的首付款。如果錢不夠，則由京東來補貼，京東會掏出90萬元的真金白銀。”
有業(yè)內(nèi)人士稱，遠洋地產(chǎn)與京東聯(lián)手眾籌并非賣房這么簡單，背后實則暗藏玄機。
克而瑞研究中心的一份研報稱，房地產(chǎn)眾籌既可推進銷售，為房企“減負”，又可通過眾籌減少中間環(huán)節(jié)，降低成本，如廣告宣傳費、代理中介費、資金成本等。
例如，A股上市房企2014年二季度平均銷售費用率為3.28%，平均財務費用率為2.75%，單這兩項費用即可節(jié)省6.03%的成本。也就是說，購買一套200萬元的房屋，購房者有可能少花12萬元。
眾籌看上去很美，但也存在諸多待解的難題。
“目前，房地產(chǎn)眾籌在中國的發(fā)展時間尚短，甚至連眾籌的定義都沒有統(tǒng)一。”中咨律師事務所律師賈瑞果表示，國外的眾籌參與者利益和風險并存，而國內(nèi)的眾籌發(fā)起者則屬于無利不起早。“眾籌模式與傳統(tǒng)模式不同，雖然出了問題有的也可以解決，但在法律層面目前尚屬空白區(qū)。”
朱一鳴則認為，對于一個仍處于萌芽階段的新事物，雖無法完全預見其未來，但也有一些規(guī)律可循，如房地產(chǎn)眾籌平臺將朝著專業(yè)垂直化、低傭金率化發(fā)展，代建服務商興起、個性化社區(qū)定制及互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)時代的來臨等，都是未來可能的發(fā)展趨勢。
遠洋地產(chǎn)表示，他們對于眾籌也是走一步看一步，如果取得立竿見影的業(yè)績，則繼續(xù)擴大其規(guī)模。
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房產(chǎn)眾籌一覽
9月22日，萬科蘇州公司推出房產(chǎn)眾籌項目，稱只要投資1000元，就可獲得不低于40%的預期年化收益率。
11月1日,號稱“1000元買豪宅”的房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品“房寶寶”在北京亮相。
11月6日，保利東江首府推出房產(chǎn)眾籌房源，市場價14883元/平方米，總價202萬元，而眾籌金額為126萬元，相當于62折，預期最低收益10%，11月11日正式啟動認購。
11月10日，龍湖時光星座聯(lián)手搜房嘗鮮成都首個商業(yè)房產(chǎn)眾籌。龍湖地產(chǎn)稱，只需投資1000元，預期年化收益率不低于40%。
11月18日，平安好房聯(lián)手國內(nèi)最大房地產(chǎn)企業(yè)萬科等共同推出房產(chǎn)眾籌項目，計劃一次眾籌216套房源。若眾籌成功，將創(chuàng)下國內(nèi)單次房產(chǎn)眾籌數(shù)量最多的紀錄。
