面對近期樓市趨冷，解禁呼聲此起彼伏，人們自然會問：哪些城市的房價還將在調(diào)整后重拾升勢？還記得去年11月在上海某論壇討論中國樓市的“變局”，我和任志強首次有了分歧，他還是一如既往地樂觀，而我基于樓市投資的“金字塔定律”和“中心價值論”認為，未來10 年的樓市將冰火兩重天，天價與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在！可投資房產(chǎn)的城市將逐年減少，最后聚焦在幾十個中心城市的中心區(qū)，大多數(shù)城市尤其是人口外流城鎮(zhèn)的房產(chǎn)將完全喪失投資價值。
評價城市的標準可以有三個維度：宜居，宜商，宜賓。在統(tǒng)計上，宜居城市看戶籍人口，宜商城市看常住人口和流動人口，宜賓城市看流動人口。但凡流動人口高于常住人口，常住人口高于戶籍人口的區(qū)域，房價堅挺并將在調(diào)整后繼續(xù)上漲。以此為標準，一份關于財力50 強城市的人口吸引力排行榜說明，2013年人口凈流入的城市已下降到44個！其中23個是直轄市或省會城市。
換一個維度看企業(yè)平均年薪的差異，中國的城市以此為標準分為三級：6 萬元以上；3 萬～6 萬元區(qū)間；3 萬元以下。再以薪酬-消費-房價為參照，就業(yè)人口的流動存在從“三低城市”向“三高城市”轉(zhuǎn)移的趨勢，低薪城市人口外流，高薪城市人口流入。盡管一些媒體驚呼高房價驅(qū)使人們“逃離北上廣”，但這一說法并沒有相應的數(shù)據(jù)支持，真實情況是“逃離”少于涌入，“三高城市”具有較高的人口吸引力。
從經(jīng)濟總量看：1“. 北上廣深”四個城市的GDP占比超過了15%；2.中國35個城市的GDP占比超過了50%；3.多數(shù)研究者認同的10大城市群涵蓋129個地級市，占地152.53 平方公里?？?cè)丝谡急仍?0%以上，GDP 占比超過73%，國土面積占比不到16%。趨勢表明，越來越多的人口和經(jīng)濟活動積聚在越來越少的區(qū)域，由此判斷，未來10～15 年間，中國城市化的進程將導致90%的城市人口集中在10%～15%的國土，85%以上的區(qū)域幾乎成為“無人區(qū)”！這并不是中國特色，而是主流國家城市化的實踐。美國的三大城市群為大紐約、大洛杉磯和五大湖區(qū)，經(jīng)濟總量合計占比接近70%。日本的三大城市群為大東京、阪神工業(yè)區(qū)和大名古屋，經(jīng)濟總量合計占比也接近70%，而中國三大城市群（長三角/珠三角/渤海灣）的經(jīng)濟總量占比只占約37%！
中國的城市化是在一代人的生命周期內(nèi)達到了城市化率53%，超過了全球城市化率的平均值。200 年前，全球城市化率不到5%；100 年前，全球城市化率不到15%；10年前剛剛超過50%！在全球近百年的城市化進程中，城市化率的提升有兩種機制：其一是農(nóng)村人口流入城市；其二是農(nóng)村人口的自然減員和生育率下降。然而中國不同，2012年前中國的城市化機制幾乎只有其一，沒有其二！可以預料在今后的10～15 年，農(nóng)村人口的自然減員和生育率下降會上升為中國城市化率提高的主導機制，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化的趨勢亦將加速！在一個城市人口過半的國家，我們不可能再依靠留守農(nóng)民的生產(chǎn)方式供養(yǎng)城市人口，一家一戶的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體制和一鄉(xiāng)一鎮(zhèn)的農(nóng)村行政體系必將被淘汰，代之而起的將是集約化經(jīng)營的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。此時，村里人進城的主流也將不再是為了打工掙錢，而是投親靠友。人口紅利將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝谪摀?，從而導致?jīng)濟增長速度放緩，經(jīng)濟增長潛力下降。
中國的城市化已經(jīng)進入一個新的階段，2012年已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的轉(zhuǎn)折點而載入史冊。樓市投資的黃金10年已經(jīng)結束，資產(chǎn)證券化的黃金10 年正在拉開序幕。
文/金巖石
