“我是這樣一個(gè)女子，每天總要傷感沉思，有沒(méi)有這樣的男子，為我?jiàn)^不顧身而死。有沒(méi)有這樣的男子，房產(chǎn)證上只有我的名字，每天給我花不完的銀子……”
對(duì)于那些早些年趁花容貌美挑花眼的“女神”來(lái)說(shuō)，黃金時(shí)段一過(guò)，最圓滿(mǎn)的結(jié)局不外呼“暖男”接盤(pán)。以上這首風(fēng)靡網(wǎng)絡(luò)的“接盤(pán)俠之歌”除了道出“女神”心聲，其實(shí)也暗合眼下房地產(chǎn)的心態(tài)。
資金鏈斷裂，老板跑路的消息伴隨著銀根收緊和反腐大棒的揮舞，只增不減。曾經(jīng)坐擁核心地段，風(fēng)光一時(shí)的樓盤(pán)奈不住樓市寒冬，或被拋棄，或被抵債，終成“爛尾”。
一座座爛尾樓似乎就是地產(chǎn)黃金十年褪色后裸泳者們的縮影，盛世過(guò)后都是一個(gè)個(gè)心有余而力未逮的悲劇故事。
然而就像那個(gè)風(fēng)靡一時(shí)的段子，如果都做那個(gè)為爭(zhēng)車(chē)位甩人一百塊收一千的主，藍(lán)海瞬間變紅海，好比住宅市場(chǎng)。也有人轉(zhuǎn)念一想做上開(kāi)豪車(chē)收一百塊的生意，這好比產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)。但真正使用互聯(lián)網(wǎng)思維的還不能止步一百塊的生意，出租豪車(chē)的生意段子里沒(méi)提，但是早有人做起來(lái)了。而其對(duì)應(yīng)在房地產(chǎn)的，就是拾掇那些被人拋棄的爛尾樓，包裝包裝，“爛尾”華麗轉(zhuǎn)身“燕尾”。
重新打造一個(gè)樓盤(pán)，好比重新接盤(pán)一位“女神”，不用生只用養(yǎng)，不開(kāi)發(fā)只運(yùn)營(yíng)，“輕資產(chǎn)”才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“暖男”標(biāo)簽。只要能把“女神”梳洗打扮好，當(dāng)她重新面世的時(shí)候，只要姿色氣場(chǎng)足夠撼動(dòng)全場(chǎng)，誰(shuí)管她過(guò)往。而“暖男”在“女神”品牌效應(yīng)下，誰(shuí)說(shuō)不能奮發(fā)圖強(qiáng)變身高富帥。
眼下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)就涌現(xiàn)出幾家“暖男”模樣的“接盤(pán)俠”，搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)整理發(fā)現(xiàn)，這些“接盤(pán)俠”各有特色各具千秋。如，寶藍(lán)就是最專(zhuān)一的“接盤(pán)俠”，你讓他變“高富帥”也不干。清控科創(chuàng)則是醫(yī)術(shù)精湛的“接盤(pán)俠”，過(guò)手作品名聲都不小。尚8是最有情懷的“接盤(pán)俠”，每一個(gè)作品背后都有一段美好回憶。五洲國(guó)際則是一個(gè)剛剛上路的“接盤(pán)俠”，正抱著拯救世界的心奔向市場(chǎng)廣闊的三四線(xiàn)城市。
最專(zhuān)業(yè)的“接盤(pán)俠”——寶藍(lán)股份
2001年成立于北京的寶藍(lán)物業(yè)服務(wù)股份有限公司目前在京擁有20余處共計(jì)約50萬(wàn)平方米的物業(yè)。其代表作有：益園文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)園兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園，以及熙錦大廈、金園國(guó)際電子城大廈、世紀(jì)大廈等19座寫(xiě)字樓，以及天禧廣場(chǎng)。
寶藍(lán)股份董事長(zhǎng)凡學(xué)兵對(duì)其業(yè)務(wù)的定義是：“我們做的是產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，包括代銷(xiāo)、經(jīng)銷(xiāo)兩部分，我們將整個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目拿過(guò)來(lái)，進(jìn)行改造、招商、經(jīng)營(yíng)和管理，做的是運(yùn)營(yíng)這一端。”1992年，凡學(xué)兵利用中關(guān)村一處36平米的空地蓋房、出租，成功賺到8萬(wàn)元差價(jià)并由此開(kāi)啟“接盤(pán)俠”歷程。1997年凡學(xué)兵發(fā)現(xiàn)這個(gè)機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)北京的物業(yè)運(yùn)營(yíng)存量將近2000萬(wàn)平米，按每年每平米租金1萬(wàn)元計(jì)算，市場(chǎng)規(guī)模高達(dá)2000億元左右，堪稱(chēng)大藍(lán)海。
寶藍(lán)股份此前將資源定位于國(guó)有企業(yè)，項(xiàng)目位置較好，大都在北京三環(huán)路以?xún)?nèi)，此后擴(kuò)到四環(huán)內(nèi)。“雖然也有一些開(kāi)發(fā)商剩下的、經(jīng)營(yíng)不善的物業(yè)，但這些資源對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，都比較容易做，因?yàn)殚T(mén)檻比較低，只要搶到好的資源，等著收獲就好了。”隨后，寶藍(lán)遇到了資源的瓶頸。緊靠單一的租金來(lái)源，利潤(rùn)固然豐厚，但單一的盈利模式也意味著風(fēng)險(xiǎn)。一旦市場(chǎng)下滑，那么公司則無(wú)其他業(yè)務(wù)抵抗風(fēng)險(xiǎn)。
租金收入30%，投資收益和服務(wù)收益占到50%-60%，這是寶藍(lán)豐富盈利渠道的多元化策略。寶藍(lán)的投資孵化已經(jīng)漸次展開(kāi)，其孵化器也已建成。目前寶藍(lán)正與包括騰 訊、百度在內(nèi)的一些專(zhuān)業(yè)的公司或機(jī)構(gòu)合作開(kāi)展創(chuàng)業(yè)孵化業(yè)務(wù)，意在減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并較快獲得效果。
而寶藍(lán)卡則實(shí)現(xiàn)了增值服務(wù)的功能，同時(shí)也是維系和打通寶藍(lán)旗下所運(yùn)營(yíng)物業(yè)的一種方式。以其旗下運(yùn)營(yíng)園區(qū)益園為例，服務(wù)規(guī)模兩萬(wàn)五千人左右，其中一半人會(huì)辦寶藍(lán)卡，卡是免費(fèi)辦的，卡里還無(wú)償贈(zèng)送50元錢(qián)。持卡可在到益園的各個(gè)商家消費(fèi)和充值，并進(jìn)行積分累計(jì)。而員工消費(fèi)的積分同時(shí)還會(huì)積累到員工所在企業(yè)的賬戶(hù)上，寶藍(lán)會(huì)以此減免企業(yè)的部分房租。
醫(yī)術(shù)精湛的“接盤(pán)俠”——清控科創(chuàng)
同樣出身清華控股的清控科創(chuàng)在2010年正式成立起，就做著與啟迪控股不甚相同的事。清控科創(chuàng)控給自己的定位是一家以科技創(chuàng)新服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的科技服務(wù)提供商和科技園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)商，公司目前管理資產(chǎn)逾200億元人民幣。旗下18個(gè)園區(qū)項(xiàng)目，6個(gè)自持，其余均為“代管”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“新秀”清控科創(chuàng)完全走在“輕資產(chǎn)”的路上。
2007年，“探索搭建科技園區(qū)創(chuàng)新服務(wù)體系，發(fā)展戰(zhàn)略由提供空間載體向提供科技創(chuàng)新服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)”標(biāo)志著清控科創(chuàng)走上了“接盤(pán)俠”的路。清控科創(chuàng)的合作伙伴目前覆蓋全國(guó)五十余個(gè)城市和地區(qū)。清控科創(chuàng)的模式還不同于專(zhuān)業(yè)“接盤(pán)俠”寶藍(lán)：清控科創(chuàng)以統(tǒng)一的科創(chuàng)慧谷園區(qū)品牌，采取開(kāi)發(fā)建設(shè)、委托運(yùn)營(yíng)、服務(wù)輸出等多種靈活的合作模式，建立覆蓋全國(guó)的園區(qū)載體網(wǎng)絡(luò)。目前其運(yùn)營(yíng)的中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街、厚德創(chuàng)新谷、Binggo Café和中關(guān)村科創(chuàng)硅谷孵化器等名聲不小，其中，中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街更是在今夏引爆一陣創(chuàng)業(yè)和孵化的熱潮。而在操作模式上，清控科創(chuàng)依舊不自持，創(chuàng)業(yè)大街的產(chǎn)權(quán)目前歸屬于海淀置業(yè)。在確定創(chuàng)業(yè)主題之后，清控科創(chuàng)和海淀置業(yè)合作成立一家新的公司對(duì)大街進(jìn)行日常運(yùn)營(yíng)管理。而在“接盤(pán)”之前，這條輝煌一時(shí)的圖書(shū)一條街正面臨電商入侵后的沒(méi)落。如今的海淀圖書(shū)城，早在“換血”之后，處處充斥著創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的味道。
在“接盤(pán)”的過(guò)程中，如果說(shuō)寶藍(lán)依仗的是其23年物業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，那么“新秀”清控科創(chuàng)利用則是資源整合思維。
讓一條即將被遺忘的街道轉(zhuǎn)身到世界矚目，清控科創(chuàng)用了不到一年時(shí)間。如果拿創(chuàng)業(yè)大街作為其接盤(pán)代表作，醫(yī)術(shù)著實(shí)精湛。
最具情懷的“接盤(pán)俠”——尚8
坐落在老廠房里的尚8文化集團(tuán)，可謂是“接盤(pán)俠”里最具情懷的。
“一個(gè)城市的發(fā)展與文明，建筑往往是最能夠完整依托與承載的媒介，當(dāng)歲月荏苒之時(shí)，這些陪伴著我們的老房子，紅磚綠藤，附著了一代人的青春記憶、時(shí)代故事。當(dāng)九七年，我有機(jī)會(huì)將閑置的老廠房改造利用，為搞藝術(shù)的朋友們提供工作室的時(shí)候，我正有種時(shí)下流行的“穿越”之感。這些房子，連接著我父輩們的往昔榮光，連接著我童年小伙伴兒生龍活虎的嬉戲片段，更連接著與我志同道合的文藝哥們兒們的青澀夢(mèng)想。”這是尚8文化集團(tuán)CEO薛運(yùn)達(dá)的想法。
從老房子中汲取新能量，用“文化創(chuàng)意”革“生活方式”的命，這是“接盤(pán)俠”的改造理念。
自1997年起，歷經(jīng)十八年積淀，如今尚8已在京打造十個(gè)項(xiàng)目，如：尚8國(guó)際廣告園、尚8里新媒體園、尚8人文創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、營(yíng)8號(hào)國(guó)際文創(chuàng)基地、藝術(shù)8——中歐藝文之家、尚8設(shè)計(jì)家、尚8西城區(qū)設(shè)計(jì)園、尚8東區(qū)孵化園、尚8國(guó)際藝術(shù)區(qū)等城市地標(biāo)型項(xiàng)目，總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)25萬(wàn)平方米，服務(wù)于500家國(guó)內(nèi)外文創(chuàng)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模近200余億元，上繳稅收15億元。未來(lái)3-5年，尚8還計(jì)劃在全國(guó)范圍內(nèi)建設(shè)20個(gè)品牌園區(qū)，陸續(xù)投入30個(gè)億進(jìn)行項(xiàng)目拓展，達(dá)到200萬(wàn)平方米體量，服務(wù)于5000家文創(chuàng)企業(yè)，產(chǎn)值規(guī)?？蛇_(dá)600億元，上繳稅收40億元。
尚8運(yùn)營(yíng)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園類(lèi)似北京知名的798，但798是自發(fā)形成的。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園要進(jìn)行品牌經(jīng)營(yíng)，往往前期比較艱苦，后期招商引資也不易。目前，國(guó)內(nèi)2000多家文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園近90%處于虧損。那么，尚8是怎么做的呢？“我們的總體方向是連鎖發(fā)展，把品牌和規(guī)模塑造起來(lái)，資源更有利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。一方面，尚8需要發(fā)展空間，有市場(chǎng)，有資源才能走得更好，不陷入停滯的狀態(tài)；另一方面，每一個(gè)園區(qū)都在不斷升級(jí)，經(jīng)歷初期孵化、穩(wěn)定發(fā)展、提升換血的過(guò)程，讓更優(yōu)秀的企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。”這是其創(chuàng)始人余博的觀點(diǎn)。
位于四惠橋東南角的“尚8設(shè)計(jì)+產(chǎn)業(yè)園”是尚8的得以之作。它就是在北京元件九廠的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造的，體量約15000平方米。元件九廠原有格局錯(cuò)落有致，有工廠廠房、技師學(xué)校、宿舍樓、也有大院落。應(yīng)和北京“設(shè)計(jì)之都”定位，改造后的整個(gè)園區(qū)主打庭院式的辦公環(huán)境，專(zhuān)門(mén)關(guān)注設(shè)計(jì)人群。
專(zhuān)治老舊廠房的尚8目前也接盤(pán)了北京影響力較大一個(gè)改造項(xiàng)目——首鋼石景山舊廠房。未來(lái)，改造后的首鋼舊廠能帶著什么樣的記憶和情懷入市，拭目以待。
剛剛上路的“接盤(pán)俠”——五洲國(guó)際
五洲國(guó)際對(duì)自己的定位是中國(guó)前三大物流產(chǎn)業(yè)園發(fā)展運(yùn)營(yíng)商，及長(zhǎng)三角地區(qū)前三大綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。自2004年起，五洲國(guó)際就在無(wú)錫開(kāi)始開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園和城市綜合體項(xiàng)目。截至2013年底，集團(tuán)業(yè)務(wù)已遍布中國(guó)華東、華北、東北、西南、華中和中原地區(qū)10大省/直轄市的21個(gè)城市，累計(jì)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目34個(gè)，總建筑面積超1000萬(wàn)平方米。其中，18個(gè)為商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園，16個(gè)則為多功能商業(yè)綜合體。
五洲國(guó)際集團(tuán)董事長(zhǎng)舒策城認(rèn)為五洲國(guó)際最大的特點(diǎn)是招商和運(yùn)營(yíng)能力很強(qiáng)，客戶(hù)資源豐富。
8萬(wàn)客戶(hù)，10年培養(yǎng)，這位“接盤(pán)俠”最不缺的就是“嫁妝”。
而“像淘寶一樣，做線(xiàn)下商貿(mào)平臺(tái)。”是五洲國(guó)際的最新目標(biāo)。聯(lián)手普洛斯、平安銀行，打通物流環(huán)節(jié)和融資接口，正是對(duì)其貿(mào)易平臺(tái)的一次“升級(jí)”。
明明是“高富帥”，有能力開(kāi)發(fā)建設(shè)為什么要自持？要轉(zhuǎn)型“接盤(pán)手”？舒策城一語(yǔ)道破“高富帥的苦衷”：“以銷(xiāo)售為主的運(yùn)營(yíng)模式在前段時(shí)間房地產(chǎn)很熱的時(shí)候可能還有市場(chǎng)，但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)萎縮，利潤(rùn)空間越來(lái)越小了，所以只有幾家比較大的企業(yè)會(huì)繼續(xù)做下去。以前沒(méi)錢(qián)只能多蓋房子，后期等大家資金雄厚一點(diǎn)，會(huì)持有得越來(lái)越多，像我們每年持有的項(xiàng)目比重都在增加。 ”五洲國(guó)際除自己開(kāi)發(fā)建設(shè)外還在嘗試管理輸出，把一些目前管理經(jīng)營(yíng)不善的爛尾商貿(mào)城重新盤(pán)活，尤其是三四線(xiàn)。
如果說(shuō)前三位“接盤(pán)俠”自有特色，那么五洲國(guó)際野心最大，大概既想當(dāng)“暖男”還要做“高富帥”，開(kāi)發(fā)自持兩不誤。
當(dāng)然，只要是藍(lán)海，進(jìn)來(lái)的人多了總會(huì)變紅海。好在，“接盤(pán)俠”的生意不是誰(shuí)想做都能做得成。“暖男”的耐心和細(xì)心正是目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)里那些開(kāi)發(fā)大戶(hù)的“短板”，一旦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)里的“高富帥”都潛心專(zhuān)研“接盤(pán)”了，那么停車(chē)位的段子大概又會(huì)增加新的生意了。
