一些庫存壓力過大的城市，紛紛通過松動甚至取消限購來“救市”，刺激購買力。此舉對改善市場交易活躍程度有著明顯的效果，但考慮到當前庫存高企的現(xiàn)狀，恐難以改變房價震蕩下行格局。
文/本刊記者 甄愛軍
限購松動潮已涌現(xiàn)
南昌宣布有條件放開限購后，市場還在猜測誰會成為下一個城市的時候，杭州、武漢“出手”了。
媒體報道稱，杭州供應(yīng)最大的蕭山區(qū)已經(jīng)松動限購，購房在簽訂購房合同、備案等環(huán)節(jié)，無需查檔。而就在7月18日下午，武漢房管局召集部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談，并在會議上口頭通知放寬限購，140平方米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再納入限購范圍。此外，武漢也降低了非戶籍人士的購房門檻，由原來提供繳納2年的納稅證明和社保證明，調(diào)整為收取納稅和社保繳納的證明材料，不再規(guī)定繳納時限，近一年內(nèi)有繳納記錄就可以。
據(jù)本刊房地產(chǎn)研究中心觀察，近期有多個城市對限購政策進行調(diào)整。自6月26日呼和浩特市取消限購“成功闖關(guān)”之后，猶如推倒了多米諾骨牌，在其后不到半個月的時間里，陸續(xù)有武漢、南昌、廈門、濟南等城市跟進。其中，濟南力度更大，新房、二手房限購全面取消。
繼武漢口頭放松之后，還有不少城市也傳出放松限購的傳聞。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前有銀川、成都等地“明緊暗松”；蘇州也口頭傳達放松限購，90平方米以上住宅放開，包括精裝、綠色建筑、酒店式公寓等，相較武漢僅放開140平方米以上住宅，力度要大一些。
一線城市暫未跟進
上海曾一度傳出松動限購消息，最終證實只是流言，就目前來看，一線城市尚未顯露出松動限購的跡象。
7月17日，記者微信朋友圈里紛紛轉(zhuǎn)發(fā)一條消息，稱上海黃浦、盧灣和徐匯區(qū)三區(qū)限購松綁，但隨后上海房管局副局長龐元證實松綁限購消息為謠傳，目前上海市相關(guān)調(diào)控政策并無變化。
據(jù)了解，北京、廣州、深圳一直與此類傳聞“絕緣”。廣州曾率先表態(tài)在2014年探索逐步取消限價、限購措施，不過到目前為止，廣州市房管部門并未采取進一步措施。
但不可否認的是，一線城市同樣也面臨庫存壓力增大的尷尬處境。上海易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)表明，6月份，一線城市新建商品住宅庫存量3259萬平方米，環(huán)比增長1.4%，同比增長23.8%。在供大于求的情況下，一線城市庫存繼續(xù)增加。觀察2011年以來的數(shù)據(jù)，可以看出庫存量已創(chuàng)新高。
6 月份，一線城市新建商品住宅存銷比為15.4，相比5月份14.0 的數(shù)值出現(xiàn)了明顯的增長。市場低迷下，今年上半年一線城市的存銷比上升速度在加快。觀察2011年以來的數(shù)據(jù)，可以看出存銷比已創(chuàng)新高。
具體來看，北京、上海庫存比已經(jīng)超過15的警戒線，形勢變得微妙起來。數(shù)據(jù)表明，北上廣深4 個城市新建商品住宅存銷比分別為17.4、16.2、13.4和13.7。4 個一線城市的存銷比走勢趨同，相比5 月份均出現(xiàn)上漲。在2013 年年末，4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0 和11.9?？梢?014 年上半年行情疲軟，致使4個城市的存銷比數(shù)據(jù)明顯增大，庫存去化變得艱難。
有分析人士指出，一線城市在短期內(nèi)恐難以在限購方面取得突破，因此一線城市與限購傳聞絕緣便不難讓人理解。不過這并非意味著一線城市沒有調(diào)整的空間，比如可以從公積金、信貸等方面對自住需求提供支持。
“救市”難擋價格回落？
各地方放松限購，能夠改善交易狀況，但難以阻止房價的回調(diào)。
放松限購對改善交易狀況的效果很明顯。研究機構(gòu)數(shù)據(jù)表明，截止到7月17號，濟南取消限購8天共網(wǎng)簽將近4000套，超過6月（30天）的3800套，更是5月3053套的1.3倍。
可以預(yù)見，未來隨著越來越多的地方政府放松調(diào)控力度，市場交易狀況會得到改善。近日，住建部部長陳政高在其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上明確提出：千方百計地消化庫存。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，就政策走勢而言，堅持市場化改革，對調(diào)控“不打壓、不刺激”。中央將堅持市場化改革方向，轉(zhuǎn)變政府職能，把握構(gòu)成以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，將區(qū)域、城市的局部調(diào)整空間留給各地政府。
政府出手“救市”，能刺激交易狀況，但卻無法改變房價波動下行的格局。分析人士指出，行業(yè)邁入調(diào)整時期，多地庫存不斷攀升，去庫存仍是下半年主基調(diào)。而目前銀行對購買力的支持有限，因此未來市場唯有通過降價促銷來加快去化速度。對于今年下半年的市場走勢，分析人士表示房價會在波動中下行。
