進入7月份，2014年上海樓市上半場也就結束了，但今年的中場休息卻讓人沉重了很多，無論是對于開發(fā)商還是對于購房者，今年上海房地產(chǎn)市場節(jié)奏，都讓人有些看不懂：成交量始終處于低位徘徊，而房價卻始終一路走高冠絕全國。
特征一：新房成交面積同比下跌超三成
據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014年上半年上海樓市共計成交商品住宅34458套，與去年同期相比大跌30.8%，共計成交面積406.2萬平，同比2013年下半年降幅達到32.9%。
在價格方面，今年上半年上海新建商品住宅成交均價為26393元/平，同比大幅提升達12.4%，創(chuàng)歷史新高。
實際上在國家統(tǒng)計局已經(jīng)公布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1到5月份（6月份數(shù)據(jù)暫未出），上海新建商品住宅成交均價分別同比上漲20.9%、18.7%、15.5%、13.6%、11.3%，漲幅始終位居全國第一。
對此，搜房網(wǎng)分析認為，受累于房貸持續(xù)性緊縮，以及全國房地產(chǎn)市場的普遍不景氣，導致上海房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚。
據(jù)此前上海搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，逾五成受訪者表示今年不會出手買房，近七成受訪者認為房價有可能進一步下跌，這直接導致了上海房地產(chǎn)成交低迷不起。
然而，上海房價并未隨著成交走低而走低，相反仍舊一路走高。這主要在于樓市成交結構發(fā)生了一些微妙變化，由于多種因素，使得上海樓市中高端市場（5萬元/平米以上）表現(xiàn)良好，直接抬高了整體成交均價。
特征二：5萬/平以上住宅成交表現(xiàn)驚艷
據(jù)上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年前6個月，上海中高端住宅市場（5萬元/平米以上）總計成交1759套，同比去年前五個月成交的1131套，同比增長了55.53%，其表現(xiàn)在今年整體低迷的背景下可謂“驚艷”。
不過，今年上半年，上海中高端住宅市場的成交總面積僅為260773平方米，同比去年的260355平方米僅增長了0.16%，與成交套數(shù)55.53%的增幅有些“不匹配”。
在 今年上海樓市整體行情低迷的情況下，中高端住宅成交套數(shù)同比大增五成，主要在于去年11月份“滬七條”及年底延緩發(fā)放預售證抑制了中高端市場；但年后隨著 政策效果的遞減，預售證開始放行，加之個別樓盤降價促銷，中產(chǎn)階層對于中高端住宅的剛性需求被打開，導致中高端樓盤集中釋放，成交量迅速回升。
與 此同時，有媒體分析認為，隨著國內(nèi)貨幣信貸政策的收緊，高凈值人群融資亦十分艱難，這使得中高端住宅市場的購買人群，有過去的金字塔尖的高凈值階層逐漸轉 變?yōu)橹挟a(chǎn)階層，但中產(chǎn)階層畢竟不敵高凈值人群，雖然同是購買中高端住宅，但在面積、配置等要求上要低一些，這也就造成了成交套數(shù)大增五成，而成交面積卻持 平的“不匹配”狀態(tài)。
特征三：滬土地市場歷經(jīng)“冰火兩重天”
據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，今年前6個月，上海土地市場經(jīng)營性用地成交77幅，同比減少14.4%，成交面積279.1萬平，同比減少9.4%，成交金總額達581.9%億元，同比下滑12.6%。
而在今年一季度，上海土地市場共計出讓經(jīng)營性用地55幅，同比大漲61.9%。成交面積228.9萬平，同比上漲78.8%，成交總金額達468億元，同比大幅上漲160%。
從一季度土地市場數(shù)據(jù)全線飄紅，到上半年土地市場數(shù)據(jù)全面走低，二季度的土地市場成交數(shù)量、面積、總額幾乎均幾乎不到一季度的一半，可以說上海土地市場在今年上半年經(jīng)歷了一次“冰火兩重天”的過山車境遇。
不過，在宅地（含住宅屬性）方面，今年上半年共計成交37幅，成交面積達198.7萬平米，同比去年上漲35.6%，成交金額達425.4億元，同比上漲103.4%。
搜房網(wǎng)分析師李宗洲表示，住宅用地成交面積及金額雙雙同比上漲，是上半年上海土地市場唯一增長的數(shù)據(jù)，從側面可以看出，即使上海土地市場逐漸轉冷，但住宅用地的供應量依然被保持，這種趨勢將不會被動搖。
特征四：11條軌交集中爆發(fā) 規(guī)劃利好強勁
對于上海樓市各板塊而言，如果要評比出一條最具利好屬性的條件來，非軌道交通線莫屬，凡軌交至則人流達，房價亦蹭蹭的往上漲，尤其是對于軌交線首次開通的區(qū)縣，如嘉定、青浦等。
繼2010年世博會后今年上海軌交建設再度發(fā)力，規(guī)模為近年來罕見。據(jù)上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計，僅在今年上半年就有眾多軌交線完成規(guī)劃公示、環(huán)評公示、開工建設、安裝調(diào)試等環(huán)節(jié)，包括：
6 月30日軌交5號線南延伸段開工；6月23日軌交15號線揭開面紗；6月24日，軌交16號線龍陽路至羅山路區(qū)間接觸軌已安裝調(diào)試完畢；5月30日上海發(fā) 布稱軌交17號線今年將全線開工；5月28日軌交14號線開始環(huán)評報批前最后一次公示；5月5日上海軌交11號線迪士尼專線開始鋪軌施工；4月23日軌交 12號線西段龍華站至大木橋路站區(qū)間全部貫通；3月17日，上海發(fā)布披露軌交10號線二期工程預計今年開工；3月14日《上海軌交13號線三期工程環(huán)境影 響評價報批前公示》公布；2月18日軌交9號線三期開始動工建設，；1月29日市規(guī)土局公布《軌交18號線專項規(guī)劃》。
除了眼下的軌交規(guī)劃外，長遠的城市規(guī)劃也為上海樓市繁榮的可持續(xù)性提供了遠景保障：5月初上海2040年城市規(guī)劃編制開始啟動，到2040年將上海建設成為具有全球資源配置能力、較強國際競爭力和影響力的全球城市。
特征五：買房跟著規(guī)劃走 青浦未來或最火
相對于靜安徐匯等中心城區(qū)，最近幾年來上海樓市成交主要集中在外圍區(qū)縣。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新建商品住宅成交面積大浦東地區(qū)以78.14萬平米奪第一，緊隨其后者分別為嘉定64.98萬平米、寶山47.41萬平米、青浦43.65萬平方米。
大浦東位居頭把交椅，得益于該區(qū)廣袤的空間面積（1210平方千米）、城市規(guī)劃重大利好（自貿(mào)區(qū)、迪斯尼均位于此處）、軌道交通建設（多條在建、規(guī)劃線路連接此處）。
而 相對于浦東、嘉定、寶山目前的火熱，隨著該區(qū)域的發(fā)展日漸成熟，青浦區(qū)的后勁顯得更足。搜房網(wǎng)統(tǒng)計，2014年上半年共有13區(qū)縣有經(jīng)營性用地成交，其中 青浦區(qū)成交經(jīng)營性用地76.4萬平，共計收金132.4億元，雙雙位列各區(qū)縣榜首位置，這是青浦區(qū)土地成交首次超越浦東、嘉定等傳統(tǒng)供應區(qū)域，成為新的土 地成交“一哥”。
與此同時，軌交17號線正在建設中，預計2017?2018年間建成通車，再加上大虹橋商務區(qū)的輻射日趨強勁，以及青浦區(qū)良好的自然環(huán)境與空氣質量，未來上海人購房版圖里青浦或最為火熱。
特征六：限購限貸 只限得了購房者的心理
2010年上海開始執(zhí)行限購政策，2011年上海開始執(zhí)行限貸政策。不過上海樓市行情本質上仍是供不應求，所以相對于限貸政策對樓市的降溫效果，限購政策的效果已經(jīng)日趨減弱，上海業(yè)界對于放松限購的呼聲，也遠遠不如其他城市那么強烈。
但所謂道高一尺魔高一丈，限貸政策的執(zhí)行也在今年上半年大打折扣，這主要在于滬上開發(fā)商明里暗里推行“零首付”“首付分期”等形式，明確可知的有盛大青春里、通用國際、保集瀾灣、遠洋香奈、萬業(yè)紫辰苑甚至世茂旗下樓盤項目等。
據(jù) 消息人士稱，實際上是幾乎所有的滬上樓盤項目，都有類似于首付款延期、首付款分期之類的服務，一般來說開發(fā)商方面會以三種形式來“幫助購房者”，一種是開 發(fā)商直接給購房者墊付部分資金，直接借錢給購房者；第二種是開發(fā)商放寬首付款繳納期限，還有一種就是開發(fā)商或者中介，與第三方金融機構合作，為購房者提供 首付款單項融資服務，而且這個不影響后續(xù)的個人住房貸款申請。
以某品牌項目為例，首套房首付1.5成就可以簽訂購房合同，三個月內(nèi)付清另1.5成免息，六個月內(nèi)付清則需要另繳納8%年華利息，二套房則首付三成就可以簽訂購房合同，另四成首付繳納規(guī)則與首套房一樣。
“買房的時候，只要確定你有購房意愿，首付資金還差點兒都不是事兒?，F(xiàn)在行情不好，開發(fā)商都想趕緊跑量，在不降價的情況下，放寬首付款繳納期限以鎖定潛在客戶，他們也挺愿意的。只是大多數(shù)項目不會講明這種事，得購房者跟開發(fā)商講的。”上述消息人士表示。
后記：
2014年上半年，上海樓市但從成交方面來看，確實一片哀鴻，但這更多地是受累于全國房地產(chǎn)市場局勢的負面影響，而非上海樓市本身的周期性發(fā)展缺陷，實際上上海樓市目前仍處于供不應求狀態(tài)，而且這一狀態(tài)仍將有望持續(xù)多年。
除 此之外，上海樓市依然有諸多亮點可供觀察分析，包括單價5萬/平以上中高端房源走俏、宅地成交總量與總金額同比去年均大漲、軌道交通與城市規(guī)劃為上海樓市 帶來強勁利好、限購限貸政策的日趨弱化等等，可以說全國樓市的低迷從心理上打亂了上海樓市今年上半場的節(jié)奏，但下半場或在更遠一段時間里，上海樓市依然后 勁十足！
